Netto hypotheek maandlast berekenen 2026

Géén vast percentage — echte HRA-cap 35,82 %, eigenwoningforfait en Wet Hillen 2026.

Hoe vind je deze calculator?

De 3 regels waar banken je over voorliegen

HRA-tarief is gecapt op 35,82 % sinds 2023. Ook als je in schijf 2 zit (49,50 %): je krijgt maar 35,82 % terug. Banken die 'netto last' tonen met 49 % tarief? Gewoon fout.

Eigenwoningforfait moet eerst van je rente-aftrek af. WOZ € 400.000 × 0,35 % = € 1.400/jr bij te tellen.

Wet Hillen bouwt het gratis-aftrek-cadeau af. In 2026 nog 73,3 % actief, in 2048 0 %. Voor jonge hypotheken met hoge rente minimaal effect.

Rekenvoorbeeld: € 400.000 @ 3,9 % annuïtair, WOZ € 450.000

Bruto maandlast: € 1.887.

Rente jaar 1: ~€ 15.120. Eigenwoningforfait: € 1.575. Aftrekbasis: € 13.545.

HRA (cap 35,82 %): € 4.851/jr = € 404/mnd.

Netto maandlast: € 1.483. Dat is € 404/mnd minder dan bruto — precies 21 %, niet de 30 % die banken suggereren.

Annuïtair vs lineair vs aflossingsvrij

Annuïtair: begint met meer rente-aftrek (dus lagere netto last in jaar 1), daalt geleidelijk naar 0. Populairste vorm in 2026.

Lineair: hoogste rente-aftrek in jaar 1 (dus laagste netto last ooit), stijgt daarna in bruto maar rente-aftrek daalt snel. Totaal goedkoper dan annuïtair.

Aflossingsvrij: alleen rente, maximale aftrek maar eindschuld blijft de volle hoofdsom. HRA alleen op deel ≤ 50 % van woningwaarde, en alleen bij oude hypotheken (vóór 2013).

Formule

netto = bruto − (rente_jaar − EWF) × min(tarief; 0,3582) / 12 · EWF = WOZ × 0,35 % (tot € 1,49m)

Voorbeelden

  • € 350.000 · 3,8 % · 30 jr · annuïtair · WOZ € 400.000 · laag tarief
    Bruto € 1.631 · netto € 1.281. HRA-effect € 350/mnd (21 %).
  • € 400.000 · 4,1 % · 30 jr · lineair · WOZ € 450.000 · hoog tarief
    Jaar 1: bruto € 2.478 · netto € 2.051. Daalt tot € 1.113 in jaar 30.
  • € 300.000 · 3,9 % · 30 jr · aflossingsvrij · WOZ € 350.000 · laag tarief
    Bruto € 975 · netto (met HRA op 50 %) ~€ 818. Aflossing € 0.

Veelgestelde vragen

Krijg ik in schijf 2 nog maar 35,82 % terug?
Ja, sinds 2023 geldt één aftrektarief van 35,82 % voor iedereen, ongeacht schijf. Als je inkomen in schijf 2 valt (49,50 %), levert een euro aftrek je nog steeds 35,82 cent op. De overige 13,68 % wordt teruggevorderd via bijtelling.
Wat als mijn huis volledig is afgelost?
Dan geldt Wet Hillen: je eigenwoningforfait wordt grotendeels gecompenseerd, maar niet volledig (afbouw sinds 2019). In 2026 betaal je ~26,7 % van EWF aan belasting. Bij WOZ € 400.000: ~€ 150/jr bij te tellen bij je belastbaar inkomen.
Moet ik de HRA elke maand via bank laten verrekenen?
Ja, via de voorlopige aanslag kun je maandelijks HRA terugkrijgen in plaats van jaarlijks bij aangifte. Vraag dit aan bij de Belastingdienst — scheelt cashflow-pijn.
Wat is de rol van eigenwoningforfait precies?
Het fictief inkomen uit eigen woning — de belasting gaat ervan uit dat je huurinkomen zou genereren. Bij WOZ € 400k: € 1.400/jr erbij in box 1. Daarna mag je hypotheekrente aftrekken. Netto levert HRA meestal nog steeds veel meer op dan EWF kost.
Verandert mijn netto maandlast elk jaar bij annuïtair?
Ja, langzaam. Rente-deel daalt elke maand (je lost af), dus HRA daalt. Netto stijgt dus geleidelijk. Voorbeeld: € 400k @ 3,9 % annuïtair start netto € 1.483/mnd, jaar 30 netto € 1.850/mnd. Onze tool toont jaar 1 als representatief.

Gerelateerde tools

Hypotheek maandlast
Reken direct uit wat je maandelijks kwijt bent aan een annuïteitenhypotheek — bij elke rente en looptijd.
Hypotheekrenteaftrek berekenen
Bereken hoeveel belasting je terugkrijgt door de betaalde hypotheekrente af te trekken van je inkomen in box 1.
Aflossingsvrij vs annuïtair vergelijken
Welke hypotheekvorm wint op 30-jaars netto-positie? Incl. belegde vrije cashflow.
Hypotheek oversluiten — besparing berekenen
Boeterente tegen rentebesparing: break-even in maanden + netto winst over 10 jaar.
NHG premie + rentevoordeel 2026
Loont NHG écht? Premie, rentekorting, terugverdientijd en netto voordeel over 30 jaar.
Eigenwoningforfait berekenen 2026
Bereken het eigenwoningforfait dat je in box 1 moet bijtellen voor je eigen woning — op basis van je WOZ-waarde 2026.
Maximale hypotheek berekenen
Bereken indicatief hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning op basis van bruto jaarinkomen, partner-inkomen en hypotheekrente. Volgens vereenvoudigde Nibud-systematiek 2026.

Uitgelichte artikelen

Hypotheek14 min leestijd

Hypotheek berekenen 2026 — complete gids met echte cijfers

De grote hypotheek-aanbieders tonen je één getal: een bruto maandlast. Dat getal is zelden de waarheid. Wie in 2026 écht zijn hypotheek wil berekenen moet vijf losse puzzelstukken combineren: bruto maandlast, werkelijke HRA met de 35,82 %-cap, eigenwoningforfait, NHG-premie én — als je studieschuld hebt — de correcte DUO-afweging tussen normberekening en werkelijke maandlast. Deze gids loopt ze één voor één af, met in elke sectie de calculator die het rekenwerk voor je doet.

17 april 2026Lezen
Hypotheek13 min leestijd

Hypotheek in 2026: rente, maandlast en hoeveel je kunt lenen

Een huis kopen in 2026 voelt anders dan vijf jaar geleden: rentes liggen hoger, leennormen schuiven, en de NHG-grens is verhoogd naar €470.000. In deze gids zetten we alles op een rij — van actuele rentes en de annuïteitenformule tot kosten koper, startersvrijstelling en hypotheekrenteaftrek — met een complete uitgewerkte berekening op een hypotheek van €400.000.

11 april 2026Lezen

Laatst bijgewerkt: 17 april 2026