Naar hoofdinhoud

Aflossingsvrij vs annuïtair — 30-jaars vergelijking

Welke hypotheekvorm wint op 30-jaars netto-positie? Incl. belegde vrije cashflow.

Hoe vind je deze calculator?

Het fundamentele verschil

Annuïtair: elke maand dezelfde bruto-last. In het begin 80 % rente + 20 % aflossing, aan het eind andersom. Eindschuld: € 0.

Aflossingsvrij: je betaalt alleen rente. Elke maand hetzelfde bedrag tot de laatste dag. Eindschuld: de volle oorspronkelijke hoofdsom.

Belangrijk fiscaal verschil: op nieuwe hypotheken na 2013 krijg je geen HRA op het aflossingsvrije deel. Alleen op het annuïtair/lineair afgeloste deel. Oude aflossingsvrije hypotheken (voor 2013) vallen onder overgangsrecht.

€ 400.000 @ 3,9 % over 30 jaar

Annuïtair bruto: € 1.887/mnd. Netto ~€ 1.655. Totale rente: € 279.418.

Aflossingsvrij bruto: € 1.300/mnd. Netto (geen HRA) ~€ 1.300. Totale rente: € 468.000 + eindschuld € 400.000.

Zonder beleggen van verschil: annuïtair wint met afstand. Maar beleg je het maandverschil van € 587 tegen 4 %/jr, dan bouw je ~€ 410.000 vermogen op — meer dan genoeg om de eindschuld af te lossen. Netto: gelijkspel tot licht voordeel aflossingsvrij.

Welke vorm kies je?

Kies annuïtair als je disciplineloos bent met beleggen, als je zekerheid belangrijk vindt en als je op AOW-leeftijd hypotheekvrij wilt zijn.

Kies aflossingsvrij (tot 50 % van de woningwaarde) als je de vrije cashflow écht belegt, je meerdere inkomensbronnen hebt, of je een hoog rendement verwacht op alternatieve investering (bv ondernemer).

Mix 50/50 is de populairste keuze in 2026 — helft annuïtair voor fiscaal voordeel, helft aflossingsvrij voor lagere maandlast.

Formule

annuïtair: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n−1) · aflossingsvrij: M = P × r / 12 · belegd = PMT × ((1+r)^n−1)/r

Voorbeelden

  • € 300.000 @ 3,8 % · 30 jr · WOZ € 350.000 · laag tarief
    Annuïtair bruto € 1.398/mnd · aflossingsvrij € 950/mnd. Met beleggen verschil: aflossingsvrij wint ~€ 45.000 op eind.
  • € 500.000 @ 4,1 % · 30 jr · WOZ € 600.000 · hoog tarief
    Annuïtair bruto € 2.417/mnd · aflossingsvrij € 1.708/mnd. Belegd verschil € 709/mnd @ 4 % = € 491.000. Netto-positie aflossingsvrij: wint.
  • Zonder beleggen vrije cashflow (vuurproef)
    Annuïtair wint altijd: afgelost huis vs schuld van € hoofdsom. Verschil gelijk aan totale rente aflossingsvrij − totale rente annuïtair.

Veelgestelde vragen

Mag ik nog volledig aflossingsvrij?
Alleen tot 50 % van de woningwaarde (marktwaarde op moment van afsluiten). De overige 50 % moet annuïtair of lineair voor HRA-recht. Uitzondering: hypotheken afgesloten vóór 2013 vallen onder overgangsrecht en mogen volledig aflossingsvrij blijven.
Is Wet Hillen nog relevant in 2026?
Ja, maar wordt afgebouwd. In 2026 is 73,3 % van het Wet-Hillen-voordeel nog intact; einddatum 2048. Bij een afgelost huis betaal je nu al belasting over het eigenwoningforfait minus een klein bedrag HRA.
Is 4 % rendement realistisch?
Historisch gezien is wereldwijde aandelenindex 7-8 % nominaal. Na inflatie ~4-5 %. Onze tool rekent 4 % conservatief. Wil je pessimistisch? Zet het in de calculator op 2 %. Sceptisch? 0 % (aflossingsvrij verliest dan altijd).
Wat als rente over 10 jaar sterk stijgt?
Risico bij aflossingsvrij: je rentevaste periode loopt af en je moet verlengen tegen dan-geldende rente. Bij jonge annuïtaire hypotheek heb je al flink afgelost → minder rentegevoeligheid. Daarom mix-hypotheken zo populair.
Kan ik later van vorm wisselen?
Ja — oversluiten of interne omzetting bij je bank. Meestal zonder boete als je annuïtair → aflossingsvrij gaat. Andere richting vaak ook boetevrij maar check je voorwaarden. Wel let op: fiscaal gezien telt je keuze per € deel als 'nieuwe lening'.

Gerelateerde tools

Netto hypotheek maandlast berekenen 2026
Géén vast percentage — echte HRA-cap 35,82 %, eigenwoningforfait en Wet Hillen 2026.
Hypotheek maandlast
Reken direct uit wat je maandelijks kwijt bent aan een annuïteitenhypotheek — bij elke rente en looptijd.
Hypotheek oversluiten — besparing berekenen
Boeterente tegen rentebesparing: break-even in maanden + netto winst over 10 jaar.
Maximale hypotheek berekenen
Bereken indicatief hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning op basis van bruto jaarinkomen, partner-inkomen en hypotheekrente. Volgens vereenvoudigde Nibud-systematiek 2026.
Hypotheekrenteaftrek berekenen
Bereken hoeveel belasting je terugkrijgt door de betaalde hypotheekrente af te trekken van je inkomen in box 1.
Rente op rente berekenen
Bereken hoeveel een eenmalig bedrag groeit met samengestelde rente — inclusief vergelijking met enkelvoudige rente, verdubbelingstijd en jaarlijks verloop.

Uitgelichte artikelen

Hypotheek14 min leestijd

Hypotheek berekenen 2026 — complete gids met echte cijfers

De grote hypotheek-aanbieders tonen je één getal: een bruto maandlast. Dat getal is zelden de waarheid. Wie in 2026 écht zijn hypotheek wil berekenen moet vijf losse puzzelstukken combineren: bruto maandlast, werkelijke HRA met de 35,82 %-cap, eigenwoningforfait, NHG-premie én — als je studieschuld hebt — de correcte DUO-afweging tussen normberekening en werkelijke maandlast. Deze gids loopt ze één voor één af, met in elke sectie de calculator die het rekenwerk voor je doet.

17 april 2026Lezen
Hypotheek14 min leestijd

Overwaarde van je huis berekenen 2026: gebruik je het of niet?

Peter en Maaike kochten hun rijtjeshuis in Zwolle in 2018 voor €265.000. Nu is het huis getaxeerd op €420.000 en de hypotheekschuld is afgelost tot €195.000. Hun overwaarde: €225.000. 'We willen de keuken verbouwen en misschien de achtertuin aanpakken,' vertelt Peter. 'Maar moet je zomaar gaan lenen op je eigen huis?' Die vraag stellen miljoenen Nederlandse huiseigenaren. Na jaren van stijgende woningprijzen — onderbroken door een tijdelijke dip in 2023 — hebben veel huishoudens een forse overwaarde opgebouwd. Geld dat klaarstaat, maar ook verplichtingen met zich meebrengt als je het daadwerkelijk opneemt. Dit artikel legt uit hoe je je overwaarde berekent, op welke manieren je het kunt opnemen, wat het kost, welke belasting je betaalt, en — minstens zo belangrijk — wanneer opnemen echt verstandig is én wanneer je er beter van afblijft.

28 mei 2026Lezen
Hypotheek9 min leestijd

Notariskosten bij huis kopen 2026 — wat betaal je echt?

Bij het kopen van een woning in Nederland zijn notariskosten onvermijdelijk. De wet verplicht twee aktes: de leveringsakte voor de eigendomsoverdracht en de hypotheekakte voor de geldverstrekker. Samen kosten ze al snel €1.500 tot €2.400 exclusief BTW — een bedrag dat veel kopers verrast omdat het niet zichtbaar is in de aankoopprijs. Dit artikel legt uit wat die kosten precies inhouden, wat een reëel tarief is in 2026, welke extra posten je kunt verwachten en hoe je met drie calculators een compleet kosten-koper overzicht opbouwt.

28 april 2026Lezen

Laatst bijgewerkt: 17 april 2026