Hypotheekrenteaftrek 2026: hoeveel belasting bespaart u op uw hypotheek?

Wat is hypotheekrenteaftrek en hoe werkt het?

Hypotheekrenteaftrek (HRA) betekent dat u de betaalde rente op uw eigenwoningschuld mag aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1. Het gevolg is dat u minder inkomstenbelasting betaalt. In 2026 bedraagt het maximumaftrekpercentage 36,97% — gelijk aan het basistarief in box 1. Dit is het resultaat van een geleidelijke afbouw die in 2014 begon. Toen was het maximumtarief nog 52%; sindsdien is het jaarlijks met enkele procentpunten verlaagd totdat het in 2023 het niveau van het basistarief bereikte.

De HRA geldt uitsluitend voor de eigen woning die uw hoofdverblijf is. Een vakantiewoning of een tweede woning valt niet onder de eigenwoningregeling en geeft geen recht op renteaftrek. Bovendien geldt voor hypotheken afgesloten ná 1 januari 2013 een aflossingseis: de hypotheek moet annuïtair of lineair worden afgelost binnen maximaal 30 jaar om recht te houden op renteaftrek. Hypotheken van vóór 2013 (zogeheten oude gevallen) mogen aflossingsvrij zijn en behouden het recht op HRA onder het overgangsrecht.

De aftrekpost werkt zo: stel u betaalt €12.000 per jaar aan hypotheekrente. Uw belastbaar inkomen in box 1 daalt met €12.000. Bij het aftrekpercentage van 36,97% bespaart u €12.000 × 36,97% = €4.436 aan belasting per jaar, ofwel €370 per maand. Tegenover dit voordeel staat het eigenwoningforfait dat u bij uw inkomen moet optellen. Gebruik de hypotheek-netto-maandlast-calculator om uw persoonlijk netto maandlastvoordeel te berekenen.

Maximumtarief HRA 2026: 36,97% — de volledige afbouw

In 2026 is de HRA volledig gemaximeerd op 36,97%: het basistarief van box 1. Dit geldt voor iedereen, ook voor mensen met een inkomen boven €75.518 die het toptarief van 49,50% betalen. Zij trekken hun hypotheekrente af, maar het belastingvoordeel wordt berekend tegen maximaal 36,97%. De reden: door het hogere inkomen vallen zij in de 49,50%-schijf, maar de aftrek is gecapped op de lagere schijf. Dit voorkomt dat hogere inkomens een dubbel voordeel genieten via de dure tariefschijf.

Dit heeft een concreet gevolg: een huiseigenaar met een inkomen van €100.000 en €15.000 rente per jaar spaart maximaal €15.000 × 36,97% = €5.546 aan belasting. Zijn marginale tarief is 49,50%, maar zijn HRA-voordeel is berekend op 36,97%. Het verschil (€15.000 × 12,53% = €1.880) is de zogenoemde 'tariefcorrectie' die hoge inkomens niet meer terugkrijgen. Vóór 2014 was dit voordeel er wel: zij kregen hun aftrek destijds nog volledig tegen het toptarief van 52%.

De gecapte HRA leidt tot een eenvoudiger berekening dan vroeger. Voor vrijwel iedere huiseigenaar geldt: belastingvoordeel HRA = betaalde rente × 36,97%. U hoeft niet meer te controleren in welke schijf u zit. De enige uitzondering is als uw belastbaar inkomen inclusief het eigenwoningforfait zó laag is dat u niet de volle 36,97% belasting betaalt — dan is het voordeel dienovereenkomstig lager.

Eigen woningforfait 2026: de fiscale prijs van uw woning

Tegenover de hypotheekrenteaftrek staat het eigenwoningforfait (EWF): een fictief inkomen dat u bij uw box 1-inkomen moet optellen, uitgedrukt als percentage van de WOZ-waarde van uw woning. In 2026 bedraagt het EWF 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tot €1.200.000. Bij een WOZ-waarde van €400.000 bedraagt het EWF €400.000 × 0,35% = €1.400 per jaar. Dit fictieve inkomen wordt belast tegen uw marginale tarief: bij 36,97% is dat €517 per jaar extra belasting door het EWF.

Woningen met een WOZ-waarde boven €1.200.000 kennen een hogere EWF-bijtelling van 2,35% over het deel boven die grens (de villatoeslag). Bij een woning van €1.500.000 is het EWF: (€1.200.000 × 0,35%) + (€300.000 × 2,35%) = €4.200 + €7.050 = €11.250 per jaar. Dat is een forse bijtelling die het belastingvoordeel van de HRA sterk vermindert of zelfs omkeert.

Voor woningeigenaren zonder of met een kleine resterende hypotheek (de zogenoemde Hillenaftrek) geldt een aparte regeling. De Hillenaftrek — die het EWF volledig wegstreepte voor eigenaren zonder hypotheek — is per 2019 in 30 jaar stapsgewijs afgeschaft. In 2026 is circa 23% van de oorspronkelijke Hillenaftrek nog over. Eigenaren die hun hypotheek hebben afgelost of bijna aflossen betalen dus steeds meer EWF zonder de compenserende aftrek. Dit verandert de rekenkunde rondom vervroegd aflossen.

HRA berekenen: concreet voorbeeld 2026

Voorbeeld: u heeft een annuïtaire hypotheek van €350.000 met een rente van 4,2% en een looptijd van 30 jaar. De maandelijkse bruto hypotheekaannuïteit bedraagt circa €1.712 (rente + aflossing). In het eerste jaar bedraagt het rentedeel circa €14.700 en het aflossingsdeel circa €5.844. U betaalt €14.700 aan rente in jaar 1. Het belastingvoordeel HRA bedraagt €14.700 × 36,97% = €5.435 per jaar = €453 per maand. Het EWF bij een WOZ-waarde van €420.000 bedraagt €420.000 × 0,35% = €1.470 per jaar = €123 per maand belasting extra.

Netto fiscaal voordeel per maand: €453 HRA-voordeel − €123 EWF-nadeel = €330 per maand. Uw netto maandelijkse hypotheeklast daalt daardoor van €1.712 bruto naar €1.712 − €330 = €1.382 netto. Let op: het rentedeel daalt elk jaar bij een annuïtaire hypotheek, waardoor het belastingvoordeel elk jaar iets lager wordt. In het 15e jaar betaalt u beduidend minder rente en meer aflossing — het fiscale voordeel neemt navenant af.

Gebruik de hypotheek-netto-maandlast-calculator om dit voor uw eigen hypotheekbedrag, rentevoet en WOZ-waarde exact te berekenen — inclusief het afbouwverloop over de looptijd. Wilt u ook de NHG-premie berekenen voor een hypotheek tot €450.000? Gebruik de NHG-premie-calculator voor een complete kostenopgave van uw hypotheek inclusief de eenmalige borgtochtpremie.

Wanneer is oversluiten aantrekkelijk in 2026?

De rente op nieuwe hypotheken bewoog zich in 2025-2026 tussen de 3,8% en 4,8% voor 10-jaar vast, afhankelijk van de LTV (loan-to-value), de hypotheekvorm en de aanbieder. Wie een hypotheek heeft afgesloten in 2021-2022 met een laag tarief (1,5-2,5%) hoeft niet na te denken over oversluiten. Wie echter een hypotheek heeft van vóór 2013 met een hoog rentejaar en een resterende looptijd van 10+ jaar, kan baat hebben bij een herbeoordeling.

De vuistregel voor oversluiten: het nieuwe tarief moet minimaal 0,5-1,0 procentpunt lager zijn dan uw huidige tarief om de boeterente en oversluitkosten (doorgaans 1-2% van de restschuld) binnen een redelijke terugverdientijd (3-5 jaar) goed te maken. Gebruik de hypotheek-oversluiten-calculator om uw specifieke terugverdientijd te berekenen op basis van uw restschuld, huidige rente, nieuwe rente en oversluitkosten.

Een bijkomend voordeel van oversluiten in 2026 kan zijn dat u tegelijk omzet naar een annuïtaire hypotheek (als u nu nog aflossingsvrij hebt) en zo uw HRA-recht veiligstelt voor de komende 30 jaar. Overleg altijd met een onafhankelijk hypotheekadviseur: de interactie tussen uw persoonlijke fiscale situatie, de actuele NHG-grens van €450.000 en de hoogte van de boeterente maakt elke situatie uniek. Lees ook onze complete gids hypotheek berekenen in 2026 voor een uitgebreid overzicht van alle hypotheekoverwegingen.

Bijzondere situaties: meerdere woningen, scheiding en BV-eigendom

Bij een echtscheiding wordt de eigenwoningregeling complex. Als één partner de woning verlaat maar het huis nog niet is verkocht of overgedragen, heeft de vertrekkende partner gedurende maximaal 2 jaar nog recht op HRA over zijn of haar aandeel in de hypotheekrente. Na die 2 jaar vervalt het recht. De partner die in de woning blijft, heeft uiteraard het voortdurende recht op HRA over het totale eigenwoningaandeel zodra de verdeling juridisch is afgerond.

Heeft u een eigen BV en wilt u een hypotheek via uw BV financieren? Dan gelden fundamenteel andere regels. Een woning die eigendom is van de BV en door de directeur-grootaandeelhouder (DGA) wordt bewoond, valt onder de terbeschikkingstellingsregeling of de gebruiksvergoeding. De HRA als privé-aftrekpost geldt dan niet. DGA's doen er verstandig aan een belastingadviseur te raadplegen voordat ze de financiering van de eigen woning via de BV structureren.

Verhuur van een deel van de woning (kamerverhuur) kan gevolgen hebben voor de HRA. Als u een deel van uw woning permanent verhuurt, kan dat deel als box 3-vermogen worden aangemerkt in plaats van eigenwoningregeling, waardoor de rente over dat deel niet meer aftrekbaar is. Er geldt een uitzondering voor de kamerverhuurvrijstelling: als de totale verhuurinkomsten onder de drempel van circa €5.996 per jaar blijven en u zelf ook in de woning woont, kunt u de volledige HRA behouden.

Veelgestelde vragen over hypotheekrenteaftrek 2026

Hoe geef ik de hypotheekrenteaftrek op in de aangifte? In de aangifte inkomstenbelasting vult u de betaalde hypotheekrente in bij 'Eigen woning'. De Belastingdienst trekt dit bedrag af van uw box 1-inkomen en berekent het belastingvoordeel automatisch. Uw hypotheekverstrekker stuurt u elk jaar een jaaropgave met het totaalbedrag aan betaalde rente. Zorg dat u ook het eigenwoningforfait correct invult — uw gemeente verstrekt de WOZ-beschikking die de grondslag vormt.

Vervalt mijn HRA als ik mijn hypotheek volledig aflost? Nee, de HRA vervalt dan vanzelf, want u betaalt geen rente meer. Het eigenwoningforfait blijft echter wel van toepassing. U betaalt dan EWF zonder de compenserende HRA — dit is de prijs van een hypotheekvrije woning in het Nederlandse belastingstelsel. Voor de meeste woningeigenaren is de netto situatie bij volledige aflossing fiscaal minder gunstig dan bij een kleine resterende hypotheek, maar het woonlastvoordeel (geen maandlast) maakt dit voor velen meer dan goed.

Ik heb een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013. Behoud ik de HRA? Ja, hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013 zijn vrijgesteld van de aflossingsverplichting en behouden het recht op HRA zolang de hypotheek loopt en u de woning als hoofdverblijf gebruikt. Sluit u echter na 2013 een nieuwe hypotheek af (bijv. bij oversluiten), dan geldt de aflossingseis voor het nieuwe deel. Oud en nieuw kunnen naast elkaar bestaan.

Kan ik HRA claimen op een tweede woning? Nee. De HRA geldt uitsluitend voor de eigen woning die uw hoofdverblijf is. Een vakantiewoning of een tweede huis valt in box 3 (vermogen) — de waarde wordt belast als fictief rendement, niet via box 1. Er is geen renteaftrek voor een tweede woning. Sommige mensen financieren een tweede woning bewust met eigen vermogen om geen box 3-schuld te creëren die het heffingsvrij vermogen verlaagt.

Hoeveel stijgt mijn belastingteruggave als mijn hypotheekrente stijgt? Bij een renteverhoging stijgt uw HRA-voordeel proportioneel: elke extra €1.000 rente per jaar levert €369,70 belastingvoordeel op (36,97%). In de praktijk is een hypotheekrentestijging bij variabele rente of een herfinanciering dus deels gecompenseerd door een hoger belastingvoordeel. Bereken uw nieuwe netto maandlast na een rentestijging met de hypotheek-netto-maandlast-calculator.