Overdrachtsbelasting berekenen 2026
Bereken hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt bij de aankoop van een woning — eigen bewoning, starter (vrijstelling) of belegging.
Samengesteld en gecontroleerd door de RekenmachinePro-redactie.
Bij de aankoop van een woning betaal je overdrachtsbelasting (OVB). Het tarief hangt af van wie je bent en wat je met de woning gaat doen: starters betalen onder vier voorwaarden niets tot een woningwaarde van € 555.000, eigen bewoners betalen 2%, en beleggers / kopers van een tweede huis betalen 8% (in 2026). Met deze calculator vul je je koopprijs in en kies je je situatie; je ziet dan wat er bij die keuze hoort en hoeveel dat scheelt ten opzichte van het beleggingstarief. Of je aan de startersvoorwaarden voldoet, geef je zelf op — alleen je ingevulde prijs wordt met de grens vergeleken.
Tarieven 2026
Het beleggerstarief werd vanaf 2021 stapsgewijs verhoogd om woningbeleggen af te remmen: 8% in 2021, 10,4% in 2023, 2024 en 2025. Per 1 januari 2026 is het weer verlaagd naar 8%. Let op dat 10,4% daarmee niet is verdwenen — dat tarief geldt sindsdien voor onroerend goed dat géén woning is, zoals een bedrijfspand, onbebouwde grond of een afzonderlijk gekochte garagebox. Een garage die als aanhorigheid tegelijk met de woning wordt gekocht, volgt juist het woningtarief.
| Situatie | Tarief | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Starter (vrijstelling) | 0% | jonger dan 35, hoofdverblijf, woningwaarde ≤ € 555.000, één keer per leven |
| Eigen bewoning | 2% | Hoofdverblijf, niet-starter of starter > grens |
| Belegging / 2e woning | 8% | Niet-zelf-bewoning |
Startersvrijstelling — voorwaarden
Om gebruik te maken van de startersvrijstelling moet je voldoen aan álle vier de voorwaarden:
- Je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment van de notariële levering. Op je 18e voldoe je al; op je 35e verjaardag niet meer.
- Je gaat er zelf wonen (hoofdverblijfclausule, te ondertekenen bij de notaris).
- De woningwaarde is maximaal € 555.000. Reëel geprijsde roerende zaken die apart in de koopovereenkomst staan (gordijnen, witgoed) tellen daar niet in mee.
- Je hebt deze vrijstelling niet eerder gebruikt — het is een eenmalige regeling.
Belangrijk: kom je net boven € 555.000 uit, dan vervalt de hele vrijstelling en betaal je 2% over de volledige belastbare grondslag — er is geen drempel waar alleen het meerdere boven telt. Op een woning van € 560.000 is dat € 11.200, terwijl je er net onder € 0 betaalt.
Roerende zaken aftrekken
Je betaalt overdrachtsbelasting alleen over het deel dat aan onroerend goed toe te rekenen is. Roerende zaken (gordijnen, witgoed, vrijstaande keukenapparatuur, lampen) mag je apart in het koopcontract opnemen en hierover hoeft geen OVB betaald te worden.
Er bestaat geen vast percentage dat je mag aftrekken: het bedrag moet de werkelijke waarde van die zaken zijn. Neem ze afzonderlijk met hun waarde op in de koopakte en bewaar de onderbouwing. De Belastingdienst toetst of de toerekening reëel is.
Wanneer betaal je?
De notaris int de overdrachtsbelasting bij de leveringsakte (sleuteloverdracht) en draagt 'm direct af aan de Belastingdienst. Je hoeft dus zelf geen aangifte te doen — staat keurig op de afrekening van de notaris.
Formule
OVB = (koopprijs − roerende aftrek) × tarief Startersvrijstelling: 0% mits woningwaarde ≤ € 555.000 én alle voorwaarden voldaan.
Voorbeelden
- Starter, koopprijs € 400.000OVB € 0 (vrijstelling)
- Starter, koopprijs € 570.000OVB € 11.400 (2% — boven grens, vrijstelling vervalt)
- Eigen bewoning, koopprijs € 450.000OVB € 9.000 (2%)
- Belegging, koopprijs € 350.000OVB € 28.000 (8%)
Veelgestelde vragen
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026?
Wat is de startersvrijstelling?
Wat als de koopprijs € 560.000 is?
Kan ik de startersvrijstelling met mijn partner gebruiken?
Mag ik roerende zaken aftrekken voor de OVB?
Wat is het verschil tussen overdrachtsbelasting en kosten koper?
Gerelateerde tools
Uitgelichte artikelen
Alle artikelenOverdrachtsbelasting berekenen 2026 — 0%, 2% of 8%?
Wie in 2026 een woning koopt, betaalt overdrachtsbelasting — tenzij je als starter in aanmerking komt voor de vrijstelling. Nederland kent drie tarieven: 0% voor starters, 2% voor doorstromers die de woning zelf bewonen en 8% voor iedereen die de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Op een woning van €400.000 scheelt dat het verschil tussen €0 en €8.000 of zelfs €32.000. Welk tarief voor jou geldt, hangt af van vier dingen: je leeftijd op de dag van levering, de waarde van de woning, of je er zelf voor langere tijd gaat wonen, en of je de startersvrijstelling al eens eerder hebt gebruikt. Dit artikel legt elk scenario stap voor stap uit, inclusief de grensgevallen die in de praktijk het vaakst misgaan.
Notariskosten bij huis kopen 2026 — wat betaal je echt?
Bij het kopen van een woning in Nederland zijn notariskosten onvermijdelijk. De wet verplicht twee aktes: de leveringsakte voor de eigendomsoverdracht en de hypotheekakte voor de geldverstrekker. Samen kosten ze al snel €1.500 tot €2.400 exclusief BTW — een bedrag dat veel kopers verrast omdat het niet zichtbaar is in de aankoopprijs. Dit artikel legt uit wat die kosten precies inhouden, wat een reëel tarief is in 2026, welke extra posten je kunt verwachten en hoe je met drie calculators een compleet kosten-koper overzicht opbouwt.
Hypotheek in 2026: rente, maandlast en hoeveel je kunt lenen
Een huis kopen in 2026 voelt anders dan vijf jaar geleden: rentes liggen hoger, leennormen schuiven, en de NHG-grens is verhoogd naar €470.000. In deze gids zetten we alles op een rij — van actuele rentes en de annuïteitenformule tot kosten koper, startersvrijstelling en hypotheekrenteaftrek — met een complete uitgewerkte berekening op een hypotheek van €400.000.
Laatst bijgewerkt: 16 april 2026