Overdrachtsbelasting berekenen 2026 — 0%, 2% of 10,4%?

Drie tarieven, drie situaties

In 2026 kent Nederland drie overdrachtsbelastingtarieven. Het tarief dat jij betaalt is niet afhankelijk van de woning zelf, maar van wie jij bent en wat je met de woning gaat doen. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk vallen veel kopers net buiten een gunstige regeling omdat ze één detail over het hoofd zien.

Het 0%-tarief geldt uitsluitend voor starters: kopers die voor het eerst een woning kopen, die op de datum van overdracht tussen de 18 en 35 jaar oud zijn en die de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen. Bovendien mag de koopsom niet hoger zijn dan €510.000. Voldoe je aan al deze voorwaarden, dan betaal je letterlijk niets aan overdrachtsbelasting.

Het 2%-tarief geldt voor alle overige kopers die de woning als eigen woning gaan bewonen: doorstromers die al eerder een woning hebben gehad, starters die ouder zijn dan 35 of starters die de grens van €510.000 overschrijden. Er is geen maximale koopsom en geen leeftijdsgrens — alleen de eis van eigen bewoning.

Het 10,4%-tarief geldt voor iedereen die de woning niet zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. Tweede woningen, vakantiehuizen, woningen bestemd voor verhuur, bedrijfspanden en woningen die ouders voor hun kinderen kopen vallen allemaal in deze categorie. Dit tarief is per 2023 flink verhoogd vanuit de wens om beleggers van de woningmarkt te weren, en blijft in 2026 ongewijzigd op 10,4%.

Startersvrijstelling 2026: 0% overdrachtsbelasting

De startersvrijstelling is in 2026 aan vier cumulatieve voorwaarden gebonden. Je moet ze allemaal afzonderlijk kunnen aantonen bij de notaris op het moment dat de akte passeert. Ontbreekt er één, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2%.

Voorwaarde 1: het moet je eerste eigendomswoning in Nederland zijn. Je mag dus nooit eerder als eigenaar in het Kadaster hebben gestaan, ook niet voor een klein aandeel. Een woning die je ooit hebt geërfd en direct hebt verkocht telt ook mee: de vrijstelling kun je in je leven maar één keer gebruiken.

Voorwaarde 2: je leeftijd op de datum van overdracht — dat is de dag dat de notariële akte passeert, niet de datum van de koopovereenkomst — moet tussen de 18 en 35 jaar liggen. De grens is exclusief: op je 35e verjaardag zelf is de vrijstelling nog van toepassing. De dag erna niet meer. Als je koopproces langer duurt dan verwacht en je in de tussentijd 35 wordt, verlies je de vrijstelling. Dat risico is reëel bij nieuwbouw, waar de overdracht soms een jaar of langer na het tekenen van de koopovereenkomst plaatsvindt.

Voorwaarde 3: de koopsom mag niet hoger zijn dan €510.000. Dat is de grens voor 2026, ongewijzigd ten opzichte van 2025. Let op: het gaat om de koopsom in de koopovereenkomst, niet om de WOZ-waarde of de getaxeerde waarde. Roerende zaken die apart worden opgelijst in de koopakte (gordijnen, witgoed) tellen niet mee als ze reëel geprijsd zijn.

Voorwaarde 4: je moet de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen en daarvoor een schriftelijke verklaring ondertekenen bij de notaris. Je geeft daarmee aan dat je de woning niet gaat verhuren of doorverkopen op korte termijn.

Wat als je een woning samen koopt en je partner ouder is dan 35? Dan geldt de vrijstelling alleen voor het aandeel van de jongere partner. Stel je koopt een woning van €400.000 fifty-fifty. Jij bent 31, je partner is 37. Jij betaalt 0% over jouw helft (€200.000). Je partner betaalt 2% over zijn of haar helft: €4.000. De totale overdrachtsbelasting bedraagt daarmee €4.000 in plaats van €0 of €8.000.

Overdrachtsbelasting per scenario: vier woningprijzen vergeleken

Doorstromer 2% — wanneer geldt dit tarief?

Het 2%-tarief geldt voor iedere koper die de woning als zijn of haar hoofdverblijf aanmerkt, maar niet voldoet aan alle eisen voor de startersvrijstelling. Er is geen inkomensgrens, geen maximale koopsom en geen leeftijdsgrens. Een 60-jarige die zijn derde woning koopt maar er zelf in gaat wonen, betaalt gewoon 2%.

De kern van het 2%-tarief is de bewonerseis. Je moet de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen en dit ook aantonen. In de praktijk werkt het als volgt: bij de notaris teken je een verklaring dat je de woning als hoofdverblijf zult gebruiken. Na de overdracht moet je je binnen een redelijke termijn — doorgaans 12 maanden — inschrijven bij de gemeente op het adres van de woning. De Belastingdienst controleert dit via de Basisregistratie Personen (BRP).

Een vakantiewoning die je zelf volledig zelf gebruikt — zonder verhuur — valt toch onder het 10,4%-tarief, omdat het geen hoofdverblijf is. Dat geldt ook als je er 26 weekenden per jaar naartoe gaat. Hoofdverblijf betekent dat je er je primaire adres voor de gemeentelijke basisregistratie hebt.

Belangrijk: de verklaring die je bij de notaris tekent is definitief. Je kunt die niet intrekken nadat de akte is gepasseerd. Als je de woning toch niet zelf bewoont — omdat de omstandigheden veranderen, omdat je toch gaat verhuren of omdat je al wist dat je er niet in zou gaan wonen — dan pleeg je belastingfraude. De anti-misbruikregeling geeft de Belastingdienst vijf jaar de tijd om de verschuldigde belasting alsnog te vorderen, verhoogd met een boete.

Belegger 10,4% — wat valt hieronder?

Het 10,4%-tarief is de vangnetcategorie: alles wat niet onder het 0%- of 2%-tarief valt, wordt met dit tarief belast. Dat is een groot en divers spectrum. Verhuurwoningen zijn de meest voor de hand liggende categorie, maar ook tweede woningen voor eigen gebruik, vakantiewoningen, studentenkamers die ouders voor hun kinderen kopen en bedrijfspanden vallen eronder.

Een veelgemaakte misvatting is dat het 10,4%-tarief niet geldt als het kind zelf in de woning woont. Dat klopt niet. Wat telt is wie de juridische eigenaar is, niet wie er feitelijk woont. Als ouders een appartement kopen voor hun studerend kind, staan de ouders in het Kadaster als eigenaar. Omdat de ouders zelf niet in de woning wonen, betalen zij 10,4% — ook al woont hun kind er wel. Dit kost op een appartement van €250.000 al €26.000 aan overdrachtsbelasting.

Wie een woning koopt via een vennootschap onder firma (VOF) of een besloten vennootschap (BV), betaalt altijd 10,4%. Een rechtspersoon kan immers nooit een hoofdverblijf hebben. De startersvrijstelling is uitsluitend voor natuurlijke personen.

Wie al een verhuurde woning bezit en daarna een tweede koopwoning koopt om zelf in te wonen, betaalt voor die eigen woning gewoon 2%. Het feit dat je elders verhuurder bent, maakt de eigen woning niet tot een beleggingspand. Beide woningen worden apart beoordeeld op het moment van aankoop.

Grensgevallen en uitzonderingen

De 35-jaargrens levert in de praktijk de meeste discussie op. De regel is helder: op de dag van de overdracht — dat is de datum waarop de notariële akte wordt getekend — moet je jonger zijn dan 35. Ben je 34 jaar en 11 maanden? Dan geldt de vrijstelling. Ben je net 35 geworden, ook al was de koopovereenkomst getekend voor je verjaardag? Dan betaal je 2%. De datum van de koopovereenkomst is irrelevant.

Bij nieuwbouw is de situatie anders. De eerste overdracht van een nieuwbouwwoning van de aannemer naar de eerste koper is vrijgesteld van overdrachtsbelasting en valt onder het BTW-regime. Je betaalt 21% BTW over de bouw, maar geen overdrachtsbelasting. De startersvrijstelling heeft hier geen betekenis: die is alleen relevant als je al een bestaand object koopt van een vorige eigenaar.

Erfenissen en schenkingen zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Als een ouder overlijdt en zijn of haar woning valt aan jou toe via de nalatenschap, betaal je geen overdrachtsbelasting. Wel erfbelasting, maar dat is een ander regime. Schenkingen van vastgoed zijn eveneens vrijgesteld van overdrachtsbelasting, maar er geldt wel schenkbelasting.

Bij echtscheiding of ontbinding van een geregistreerd partnerschap waarbij de woning aan één van de ex-partners wordt toebedeeld, is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dat geldt ook bij boedelscheiding tussen ongehuwde partners als het gaat om gemeenschappelijk eigendom dat bij aanvang van de relatie al bestond.

Let op bij aankoop via een BV of VOF: ook al woon je zelf in de woning en heb je de BV puur als houdstructuur, de BV betaalt 10,4%. Een 'doorkijkbepaling' die de BV transparant behandelt voor overdrachtsbelastingdoeleinden bestaat niet. Wie twijfelt over de beste eigendomsstructuur doet er goed aan dit vooraf te bespreken met een fiscalist.

Startersvrijstelling aanvragen — stappenplan

Er bestaat geen apart aanvraagformulier voor de startersvrijstelling. Alles verloopt via de notaris op de dag dat de akte passeert. Het stappenplan is als volgt.

Stap 1: teken de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst staat doorgaans al vermeld dat je in aanmerking denkt te komen voor de startersvrijstelling, maar dit is geen formele aanvraag. Informeer je makelaar en notaris tijdig over je situatie zodat zij de documentatie kunnen voorbereiden.

Stap 2: informeer de notaris over je leeftijd en het feit dat dit je eerste woning is. De notaris controleert dit via het Kadaster (om te bevestigen dat je nooit eerder eigenaar bent geweest) en via je identiteitsbewijs (voor je geboortedatum). Zorg dat je een geldig identiteitsbewijs meeneemt.

Stap 3: onderteken bij de notaris de verklaring dat je de woning zelf als hoofdverblijf zult bewonen en dat je de startersvrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt. Deze verklaring is een formeel onderdeel van de notariële akte.

Stap 4: de akte passeert. De notaris berekent op basis van de verklaring geen overdrachtsbelasting. Je betaalt dus op dat moment €0 aan overdrachtsbelasting.

Stap 5: de notaris stuurt de melding naar de Belastingdienst. Dit is een wettelijke verplichting van de notaris. Je hoeft zelf niets in te dienen bij de Belastingdienst. De Belastingdienst legt de vrijstelling vast en controleert achteraf via BRP en Kadaster of je daadwerkelijk in de woning woont.

Wat als je de vrijstelling onterecht gebruikt?

De Belastingdienst controleert het gebruik van de startersvrijstelling steekproefsgewijs én stelselmatig. Via het Kadaster kan de dienst zien of jij al eerder als eigenaar van een woning hebt gestaan. Via de BRP controleert de dienst of je daadwerkelijk bent ingeschreven op het adres van de gekochte woning en of de inschrijvingstermijn is nagekomen.

Als bij controle blijkt dat je de vrijstelling onterecht hebt gebruikt, wordt het volledige bedrag aan overdrachtsbelasting alsnog gevorderd: 2% van de koopsom. Daarboven wordt een vergrijpboete opgelegd van 50% van het verschuldigde bedrag als sprake is van opzet. Bovenop het teruggevorderde bedrag en de boete loopt ook belastingrente. De verjaringstermijn bedraagt vijf jaar.

Concreet geval 1: Jan koopt een woning in Amsterdam voor €380.000. Hij tekent de verklaring dat dit zijn eerste woning is, maar hij is al eigenaar van een appartement in Rotterdam dat hij verhuurt. De startersvrijstelling is niet van toepassing. De notaris had dit via Kadasteronderzoek moeten ontdekken, maar heeft het gemist. Vijf jaar later controleert de Belastingdienst en vordert €7.600 (2%) terug, plus €3.800 boete en rente.

Concreet geval 2: Marieke koopt een woning van €490.000. Ze is 34 jaar en 9 maanden op de dag van de koopovereenkomst. Door vertraging in het koopproces passeert de akte pas vier maanden later, twee weken nadat ze 35 is geworden. Ondanks het feit dat ze de koopovereenkomst tekende toen ze nog 34 was, geldt de datum van de akte. De vrijstelling vervalt. Ze betaalt €9.800 extra.

Overdrachtsbelasting + kosten koper: het totaalplaatje

Overdrachtsbelasting is veruit de grootste eenmalige kostenpost bij de aankoop van een woning — in elk geval voor doorstromers en beleggers. Maar het is niet de enige post. De kosten koper omvatten ook notariskosten, taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur, eventuele bouwkundige keuring en de kosten voor het afsluiten van de hypotheek.

Voor een doorstromer die een woning van €400.000 koopt, ziet de kostenopstelling er in 2026 ruwweg zo uit: overdrachtsbelasting €8.000 (2%), notariskosten leveringsakte en hypotheekakte samen circa €1.800, taxatie circa €500 tot €700, hypotheekadvies €1.500 tot €3.000, bouwkundige keuring circa €400 tot €600. De totale kosten koper liggen daarmee tussen €12.200 en €14.100, ofwel 3% tot 3,5% van de koopsom.

Voor een starter die de vrijstelling kan toepassen, vervalt de grootste post: de overdrachtsbelasting van €8.000. De totale kosten koper dalen daardoor naar circa €4.200 tot €6.100, ofwel 1% tot 1,5% van de koopsom. Dat is een aanzienlijk verschil dat direct invloed heeft op hoeveel eigen geld je nodig hebt bij het afsluiten van de hypotheek.

Voor een belegger die diezelfde woning van €400.000 koopt, is de overdrachtsbelasting €41.600. Opgeteld bij de overige kosten koper bedragen de eenmalige aankoopkosten al snel €44.000 tot €46.000, ofwel 11% van de koopsom. Dit heeft rechtstreeks effect op de businesscase van een verhuurinvestering. Gebruik de kosten-koper-calculator om het volledige plaatje voor jouw situatie door te rekenen.

Direct berekenen voor jouw situatie

De overdrachtsbelasting-calculator op RekenmachinePro rekent in een paar seconden uit wat jij moet betalen. Je vult drie gegevens in: de koopsom van de woning, jouw leeftijd op de beoogde overdrachtsdatum en of je de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. De calculator bepaalt automatisch welk tarief van toepassing is en laat zien wat je bespaart als je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling.

Voor een completer beeld van alle aankoopkosten kun je ook de kosten-koper-calculator gebruiken. Die neemt alle posten mee: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie, hypotheekadvies en eventuele NHG-premie. Zo zie je in één overzicht hoeveel eigen geld je minimaal nodig hebt. En als je wilt weten hoeveel je kunt lenen, helpt de maximale-hypotheek-calculator je verder.

Wil je ook weten wat de aankoop maandelijks gaat kosten? De netto-maandlast-calculator berekent je netto maandlast inclusief hypotheekrenteaftrek op basis van je inkomen, koopsom en het actuele renteniveau. Zo heb je voor je een bod uitbrengt al een volledig financieel plaatje van de aankoop.