Eigenwoningforfait 2026: tarieven, WOZ-waarde en de Wet Hillen uitgelegd

Wat is het eigenwoningforfait en waarom bestaat het?

Het eigenwoningforfait is een bijtelling op uw inkomen in box 1. De overheid gaat ervan uit dat u als huiseigenaar een economisch voordeel geniet doordat u gratis in uw eigen woning woont: u betaalt immers geen huur. Om dat voordeel te belasten, wordt een fictief rendement op de waarde van uw woning berekend en bij uw belastbaar inkomen opgeteld. U betaalt daar vervolgens inkomstenbelasting over, ook al heeft u dat 'rendement' nooit als geld op uw rekening ontvangen.

Het systeem bestaat al tientallen jaren en heeft meerdere politieke gedaantes gehad. De kern van de redenering is symmetrie: wie zijn vermogen in aandelen stopt, betaalt belasting over het rendement. Wie zijn vermogen in stenen stopt, zou in principe hetzelfde moeten doen. De praktijk is ingewikkelder omdat de waarde van een eigen woning sterk schommelt en het 'rendement' nooit tot uitkering komt zolang u er zelf in woont. Critici noemen het eigenwoningforfait om die reden onrechtvaardig; de Belastingdienst en wetgever zien het als een onvermijdelijk sluitstuk van de eigenwoningregeling.

In de belastingaangifte werkt het als volgt: u telt het eigenwoningforfait op bij uw inkomen, maar trekt daar de betaalde hypotheekrente van af. Het saldo — forfait minus aftrekbare rente — bepaalt of u per saldo een aftrekpost heeft (als de rente hoger is dan het forfait) of juist extra belasting betaalt (als de rente nul is of het forfait overschrijdt). Voor de meeste huiseigenaren met een lopende hypotheek overschrijdt de rente het forfait ruimschoots, zodat zij per saldo aftrek genieten.

WOZ-waarde 2026: peildatum, vaststelling en uw bezwaarrecht

De grondslag voor het eigenwoningforfait is de WOZ-waarde van uw woning. Voor het belastingjaar 2026 geldt de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025. Dat is een vast systeem: de peildatum ligt altijd een jaar vóór het belastingjaar. De gemeente stelt deze waarde vast op basis van vergelijkbare woningverkopen rondom die peildatum en stuurt u doorgaans in het eerste kwartaal van 2026 een WOZ-beschikking toe.

De WOZ-waarde is de afgelopen jaren in veel gemeenten fors gestegen door de woningmarkt. Dat betekent direct een hogere grondslag voor het eigenwoningforfait en dus meer belasting. Het is verstandig de beschikking kritisch te bekijken: gemeenten hanteren modellen die niet altijd de specifieke kenmerken van uw woning correct meewegen. Staat uw woning naast een drukke weg, is er achterstallig onderhoud of is er onlangs een vergelijkbare woning aanzienlijk goedkoper verkocht? Dan kan bezwaar de moeite lonen.

U heeft zes weken de tijd om bezwaar te maken na dagtekening van de WOZ-beschikking. Bezwaar indienen is gratis en kan eenvoudig schriftelijk of via de gemeentelijke website. Wijs in uw bezwaar op concrete vergelijkingswoningen (referentieobjecten) die recenter of goedkoper zijn verkocht. Via het WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl) kunt u de WOZ-waarden van buurpanden opvragen. Wordt uw bezwaar afgewezen en twijfelt u nog steeds, dan kunt u in beroep bij de rechtbank. De kosten voor een belastingadviseur kunt u in dat geval soms terugvorderen als het beroep slaagt.

Eigenwoningforfait tarieven 2026: het officiële overzicht

Het eigenwoningforfait wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. De tarieven zijn in 2026 als volgt vastgesteld door de Belastingdienst. Voor de meest voorkomende woningcategorie — WOZ-waarden tussen €75.001 en €1.310.000 — geldt een tarief van 0,35%. Dit is het tarief dat op veruit de meeste koopwoningen in Nederland van toepassing is.

Voor woningen met een hoge WOZ-waarde geldt boven de grens van €1.310.000 een verhoogd tarief van 2,35% over het meerdere. Dit wordt ook wel de 'villatoeslag' genoemd. Een woning met een WOZ-waarde van €1.500.000 heeft daarmee een eigenwoningforfait van (€1.310.000 × 0,35%) + (€190.000 × 2,35%) = €4.585 + €4.465 = €9.050 per jaar. Dat is een aanzienlijke bijtelling op het belastbaar inkomen.

Woningen met een lage WOZ-waarde (tot €12.500) kennen een nultarief: zij betalen geen eigenwoningforfait. De schijf tussen €12.501 en €75.000 kent een tarief van 0,15%. In de praktijk vallen hier weinig reguliere woningen onder; deze categorieën zijn vooral relevant voor aankopen van kleine objecten of garages die als eigenwoningschuld zijn gefinancierd. Zie de tabel hieronder voor een volledig overzicht.

Wet Hillen 2026: de afbouw van de aftrek voor woningeigenaren zonder hypotheek

De Wet Hillen — vernoemd naar de VVD-politicus die haar in 1996 initieerde — gaf woningeigenaren zonder hypotheek een aftrekpost gelijk aan hun eigenwoningforfait. Het resultaat was dat schuldenvrije woningeigenaren per saldo niets hoefden bij te tellen: het forfait werd volledig geneutraliseerd door de Hillenaftrek. Dit was een bewuste beleidskeuze om aflossen te belonen.

Sinds 2019 wordt de Wet Hillen echter stapsgewijs afgeschaft over een periode van 30 jaar (2019–2048). Elk jaar neemt de aftrek met 1/30ste deel af. In 2026 is dat jaar 8 van de afbouw. Dat betekent dat 8/30ste van de oorspronkelijke Hillenkorting is verdwenen; er resteert nog 22/30ste = 73,3% van de korting. Anders gezegd: schuldenvrije eigenaren mogen nog maar 73,3% van hun eigenwoningforfait aftrekken als Hillenkorting. Over de resterende 26,7% betalen zij gewoon inkomstenbelasting.

Praktisch voorbeeld: stel uw woning heeft een WOZ-waarde van €400.000 en u heeft geen hypotheek meer. Uw eigenwoningforfait bedraagt €400.000 × 0,35% = €1.400. In 2026 kunt u via Wet Hillen 73,3% van €1.400 = €1.026 aftrekken. Het resterende bedrag van €374 telt op bij uw belastbaar inkomen. Bij het basistarief van 36,97% betaalt u daarvoor €138 extra belasting per jaar. Elk jaar neemt dat bedrag iets verder toe, totdat de Hillenaftrek in 2048 volledig is verdwenen.

Deze geleidelijke afbouw is voor veel huiseigenaren die hun hypotheek hebben afgelost of bijna aflossen een onprettige verrassing. De belastingdruk stijgt elk jaar een beetje, zelfs als de WOZ-waarde niet verandert. Bovendien stijgt die WOZ-waarde de afgelopen jaren juist wel — en fors. De combinatie maakt dat de netto woonlasten van schuldenvrije eigenaren systematisch oplopen. Wie overweegt de hypotheek vervroegd af te lossen, doet er verstandig aan dit in zijn berekening mee te nemen.

Voorbeeldberekening eigenwoningforfait: WOZ-waarde € 350.000

Laten we de berekening concretiseren voor een doorsnee koopwoning met een WOZ-waarde van €350.000 — een bedrag dat in 2026 representatief is voor een gemiddelde tussenwoning in veel Nederlandse gemeenten. De woning valt volledig in de tweede schijf (€75.001 – €1.310.000), waarvoor het tarief 0,35% bedraagt.

Eigenwoningforfait = €350.000 × 0,35% = €1.225 per jaar. Dit bedrag telt u op bij uw belastbaar inkomen in box 1. Bij het basistarief van 36,97% levert het forfait een extra belastingdruk van €1.225 × 36,97% = €453 per jaar, ofwel circa €38 per maand. Heeft u een hypotheek waarover u meer dan €1.225 per jaar aan rente betaalt — wat bij een gebruikelijke hypotheek van €300.000 á €250.000 zeker het geval zal zijn — dan heeft u per saldo gewoon nog een aftrekpost.

Stel u betaalt €9.000 per jaar aan hypotheekrente. Het saldo in uw aangifte is dan: €9.000 rente aftrek − €1.225 eigenwoningforfait = −€7.775 netto aftrek. Over dit bedrag ontvangt u belastingteruggave van €7.775 × 36,97% = €2.875 per jaar. Dat is €240 per maand minder netto aan woonlasten. Het eigenwoningforfait bijt in dit geval slechts een klein stukje van het belastingvoordeel weg.

Voorbeeldberekening eigenwoningforfait: WOZ-waarde € 650.000

Voor een bovengemiddelde koopwoning met een WOZ-waarde van €650.000 loopt het eigenwoningforfait al behoorlijk op. Het volledige bedrag valt nog in de schijf van 0,35%: eigenwoningforfait = €650.000 × 0,35% = €2.275 per jaar.

Bij een hypotheek van €500.000 tegen een rente van 4% bedraagt de jaarlijkse rente €20.000. Het saldo na aftrek van het forfait is €20.000 − €2.275 = €17.725 netto aftrek. De belastingteruggave bedraagt €17.725 × 36,97% = €6.552 per jaar (€546 per maand). Het eigenwoningforfait drukt het belastingvoordeel hier met €2.275 × 36,97% = €841 per jaar.

Stel diezelfde woning is volledig vrij van hypotheek (een scenario dat bij oudere eigenaren of erfgenamen kan voorkomen). Dan is het eigenwoningforfait €2.275 per jaar, verminderd met de Hillenkorting van 73,3% in 2026: aftrek = €2.275 × 73,3% = €1.668. Belastbaar bedrag via EWF: €2.275 − €1.668 = €607. Dat levert €607 × 36,97% = €224 extra belasting op. Over vijf jaar (met verdere afbouw van Hillen) loopt dat op naar €2.275 × (1 − (30−13)/30) × 36,97% = bijna €560 extra belasting per jaar.

Eigenwoningforfait versus hypotheekrenteaftrek: het saldo bepaalt alles

Het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek werken in de aangifte altijd samen. U trekt de betaalde rente af van uw inkomen en telt daar het forfait bij op. Het nettosaldo — de algebraïsche som van beide — bepaalt of u per saldo een aftrekpost of juist een bijtelling heeft. Zolang uw hypotheekrente het eigenwoningforfait overschrijdt, heeft u een negatieve post (aftrek). Zodra de rente daalt beneden het forfait — door aflossen of dalende rentestand — keert het effect om.

Dit saldo-effect is de reden dat huiseigenaren in een late fase van hun hypotheek soms verrast worden: de hypotheeklening is grotendeels afgelost, de rente is laag, maar het eigenwoningforfait tikt gewoon door. Op het moment dat de rente onder het forfait duikt, verdwijnt de aftrekpost en begint Wet Hillen zijn werk te doen — zij het steeds minder naarmate de afbouw vordert.

In de belastingaangifte ziet u dit terug in de rubriek 'eigen woning' van box 1. De Belastingdienst berekent het saldo automatisch als u de WOZ-waarde, het forfaittarief en de betaalde rente correct invult. Het is echter verstandig dit zelf ook te berekenen — fouten in WOZ-waarden of forfaitpercentages komen vaker voor dan gedacht. Gebruik de eigenwoningforfait-calculator op RekenmachinePro om uw persoonlijke situatie direct door te rekenen.

Box 1 of box 3: wanneer valt uw woning buiten de eigenwoningregeling?

Niet elke woning die u bezit valt automatisch in box 1. De eigenwoningregeling — met het bijbehorende forfait en de hypotheekrenteaftrek — geldt uitsluitend voor de woning die uw hoofdverblijf is. Heeft u een tweede woning, een vakantiewoning of verhuurt u een pand, dan valt die woning in box 3 als vermogen.

In box 3 wordt geen eigenwoningforfait berekend. In plaats daarvan telt de WOZ-waarde van de woning mee in uw box 3-vermogen, verminderd met eventuele schulden op die woning. Over het netto vermogen boven het heffingsvrij vermogen (€57.684 per persoon in 2026) betaalt u box 3-belasting. Het forfaitaire rendement op vastgoed in box 3 bedraagt in 2026 5,88% — aanzienlijk hoger dan het eigenwoningforfait van 0,35%. Een tweede woning in box 3 wordt dus fiscaal veel zwaarder belast.

Tijdelijke verhuur van uw eigen woning (bijvoorbeeld als u tijdelijk ergens anders woont voor werk) kan leiden tot een gedeeltelijke verhuizing van box 1 naar box 3, afhankelijk van de duur. De regels rondom tijdelijke verhuur en 'leegstandsperiodes' zijn complex. Laat u hierover adviseren door een belastingadviseur als u twijfelt over de box-indeling van uw woning.

WOZ-bezwaar: wanneer loont het en hoe doet u het?

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde loont als u concrete aanwijzingen heeft dat uw woning te hoog is gewaardeerd. Voorbeelden: vergelijkbare woningen in uw straat zijn recent verkocht voor minder dan uw WOZ-waarde, uw woning heeft specifieke gebreken die niet in de modellen zijn meegewogen (achterstallig onderhoud, ongunstige ligging, funderingsproblemen), of de gemeente heeft aantoonbaar onjuiste kenmerken geregistreerd (oppervlakte, bouwjaar).

De procedure is laagdrempelig. Na ontvangst van de WOZ-beschikking heeft u zes weken de tijd om schriftelijk bezwaar in te dienen bij uw gemeente. Vermeld uw bezwaarnummer, de reden van uw bezwaar en onderbouw dit met referentieobjecten of taxatierapporten. De gemeente is verplicht u te horen en binnen zes weken (soms verlengd) uitspraak te doen. Wordt uw bezwaar gehonoreerd, dan wordt de WOZ-waarde verlaagd — met als direct gevolg een lager eigenwoningforfait en minder onroerendezaakbelasting (OZB).

Let op: de bezwaartermijn begint bij de dagtekening van de beschikking, niet bij ontvangst. In de praktijk is dit voor de meeste mensen hetzelfde, maar als de brief later is bezorgd, is dat in principe geen excuus voor te laat bezwaar. Dien bezwaar altijd tijdig in, ook als u verwacht dat de gemeente niet zomaar zal toegeven. Een te laat bezwaar is niet-ontvankelijk en biedt geen rechtsbescherming meer.

Bereken uw eigenwoningforfait 2026 direct met de calculator

Wilt u precies weten hoe hoog uw eigenwoningforfait is voor 2026 en welk effect dat heeft op uw belastingaangifte? De eigenwoningforfait-calculator op RekenmachinePro neemt u in minder dan een minuut door de hele berekening heen. U vult uw WOZ-waarde in, uw hypotheeksaldo en het bedrag aan betaalde rente — de calculator toont u direct het forfait, het saldo met de hypotheekrenteaftrek, de Wet Hillen-correctie en het netto belastingeffect in euro's per jaar en per maand.

De calculator houdt rekening met de officiële tariefschijven van 2026, inclusief de villatoeslag boven €1.310.000 en de Wet Hillen-afbouw die dit jaar op 73,3% staat. U ziet in één oogopslag of u per saldo nog profiteert van de eigenwoningregeling of dat u door laag of geen rente al belasting betaalt over het forfait. Zo bent u voorbereid voordat de belastingaangifte opengaat.

Gebruik de calculator ook om scenario's door te rekenen: wat als u de hypotheek extra aflost, wat als de WOZ-waarde volgend jaar verder stijgt, of wat als de rente bij het oversluiten stijgt of daalt? Zulke berekeningen maken het effect van keuzes inzichtelijk en helpen u betere financiële beslissingen te nemen.

Veelgestelde vragen over eigenwoningforfait 2026

Is het eigenwoningforfait eerlijk? Dat is een politieke vraag die in Nederland al decennia wordt bediscussieerd. Voorstanders wijzen op de symmetrie met andere vermogensbelastingen: wie zijn geld in stenen stopt, geniet woongenot als 'rendement'. Tegenstanders vinden het oneerlijk dat u belasting betaalt over een inkomen dat u nooit hebt ontvangen en dat u alleen kunt realiseren door uw huis te verkopen. De Hoge Raad heeft het systeem echter meermaals rechtmatig bevonden.

Wat als ik geen hypotheek meer heb? Dan betaalt u eigenwoningforfait zonder de compenserende renteaftrek. De Wet Hillen vermindert dat in 2026 nog met 73,3%, maar u betaalt effectief al over 26,7% van het forfait belasting. Dit bedrag loopt elk jaar op totdat Hillen in 2048 volledig is afgebouwd. Schuldenvrije eigenaren doen er goed aan dit in hun financiële planning mee te nemen.

Kan ik de WOZ-waarde aanvechten? Ja, via bezwaar bij de gemeente, uiterlijk zes weken na dagtekening van de beschikking. Onderbouw uw bezwaar met recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Een verlaging van de WOZ-waarde verlaagt direct het eigenwoningforfait én de OZB.

Wat verandert er in 2027? De tarieven voor het eigenwoningforfait liggen voor 2027 nog niet vast op het moment van schrijven, maar worden doorgaans via het Belastingplan bekend gemaakt (najaar 2026). De Wet Hillen-afbouw loopt gewoon door: in 2027 is 9/30ste afgebouwd en resteert 21/30ste = 70% van de oorspronkelijke korting. De politieke discussie over het gehele eigenwoningdossier (forfait, hypotheekrenteaftrek, NHG) blijft actueel; grotere stelselwijzigingen worden niet op korte termijn verwacht.

Hoe werkt het eigenwoningforfait voor appartementen? Precies hetzelfde als voor een vrijstaande woning of tussenwoning. De WOZ-waarde van het appartement is de grondslag, en het tarief van 0,35% is van toepassing. Dat het appartement deel uitmaakt van een VvE maakt voor het eigenwoningforfait zelf geen verschil. De VvE-bijdragen zijn overigens niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.