Huurverhoging 2026: maximale percentages, regels en bezwaar maken

Huurverhoging 2026: de basisregels

In Nederland mag een verhuurder de huur eenmaal per twaalf maanden verhogen. Voor sociale huurwoningen — huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 900,07 per maand in 2026 — geldt een wettelijk maximumpercentage dat elk jaar door de overheid wordt vastgesteld. De reguliere ingangsdatum voor sociale huurverhoging is 1 juli. Voor woningen in de vrije sector (geliberaliseerde huurcontracten) geldt eveneens een wettelijk maximum, maar de ingangsdatum wordt bepaald door het huurcontract.

Het onderscheid tussen sociale huur en vrije sector is cruciaal. Bij sociale huur bepaalt de Rijksoverheid elk voorjaar de maximale verhogingspercentages via de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Bij de vrije sector is het maximum gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI) van het voorgaande kalenderjaar. Een verhuurder mag altijd minder verhogen dan het wettelijke maximum, maar nooit meer. Verhoogt de verhuurder de huur zonder geldige aankondiging of boven het maximum, dan kunt u dit aanvechten bij de Huurcommissie.

Let op: de percentages in dit artikel gelden voor de huurverhoging per 1 juli 2026. De percentages voor 2027 worden doorgaans in het voorjaar van 2027 bekendgemaakt door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Gebruik de huur-inkomen-ratio-calculator om te berekenen welk deel van uw inkomen naar huur gaat na de verhoging.

Maximale huurverhoging sociale huur 2026: inkomensgerelateerde percentages

Voor sociale huurwoningen geldt in 2026 een inkomensgerelateerde huurverhoging. De verhuurder vraagt bij de Belastingdienst het huishoudinkomen op van de huurder (op basis van het inkomen twee jaar eerder, dus belastingjaar 2024) en past op basis daarvan het toegestane maximum toe. Er zijn drie inkomensgroepen met elk een eigen maximumpercentage.

Voor huishoudens met een laag inkomen — alleenstaanden met een verzamelinkomen tot en met € 52.683 en meerpersoonshuishoudens tot en met € 63.290 — bedraagt de maximale huurverhoging 5,3%. Dit percentage is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling in 2025. Voor de middeninkomensgroep — alleenstaanden tussen € 52.684 en € 62.250 en meerpersoonshuishoudens tussen € 63.291 en € 74.000 — geldt een maximum van 6,3%. Voor huishoudens met een hoog inkomen — alleenstaanden boven € 62.250 en meerpersoonshuishoudens boven € 74.000 — mag de verhuurder maximaal 8,3% verhogen.

De inkomensgerelateerde huurverhoging heeft als doel scheefwonen tegen te gaan: huurders met een hoger inkomen betalen relatief meer om doorstroming naar de koopsector of de vrije sector te stimuleren. Ontvangt de verhuurder geen inkomensgegevens van de Belastingdienst (bijvoorbeeld omdat het een zelfstandige is of omdat de gegevens ontbreken), dan mag maximaal het lage percentage van 5,3% worden toegepast. De verhuurder is verplicht om in de aankondigingsbrief te vermelden welk inkomensklasse is gehanteerd en op basis van welk belastingjaar.

Maximale huurverhoging vrije sector 2026: maximaal 4,1%

Voor geliberaliseerde huurwoningen — woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens — geldt in 2026 een maximale huurverhoging van 4,1%. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde consumentenprijsindex (CPI) over het kalenderjaar 2025. De wettelijke koppeling van de vrije sector huurverhoging aan de CPI is ingevoerd via de Wet betaalbare huur en geldt voor contracten die op of na 1 mei 2021 zijn afgesloten; voor oudere contracten kunnen afwijkende afspraken gelden.

Het verschil met sociale huur is tweeledig. Ten eerste is het percentage voor de vrije sector uniform: er is geen onderscheid naar inkomen. Ten tweede is de ingangsdatum flexibel: de huurverhoging in de vrije sector gaat in op de datum die in het huurcontract is afgesproken (vaak de jaarlijkse contractvervaldatum), niet automatisch op 1 juli. Controleer uw huurcontract voor de exacte datum.

Bent u huurder in de vrije sector en vindt u de huurprijs te hoog in relatie tot de kwaliteit van de woning? Sinds de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 januari 2025 vallen meer woningen onder de sociale huurgrens dan voorheen. Laat via de Huurcommissie of een huisrechtadvocaat controleren of uw woning op basis van het puntenstelsel eigenlijk als sociale huurwoning gekwalificeerd zou moeten worden. Dat kan een aanzienlijk lagere maximale huurprijs opleveren.

Rekenvoorbeelden: hoeveel stijgt uw huur in 2026?

Onderstaande tabel laat zien hoeveel uw huur stijgt op basis van uw huidige maandhuur en van toepassing zijnde verhogingspercentage. De bedragen zijn afgerond op hele euro’s.

Voorbeeld: betaalt u nu € 750 per maand en heeft u een laag inkomen (sociaal 5,3%), dan wordt uw nieuwe huur € 750 + € 39,75 = € 790 per maand. In de vrije sector bij dezelfde huurprijs bedraagt de verhoging € 30,75, dus een nieuwe huur van € 781. Gebruik de huur-inkomen-ratio-calculator om te zien welk aandeel van uw netto-inkomen naar huur gaat na de verhoging.

Wanneer mag de verhuurder de huur verhogen?

Een verhuurder mag de huur maximaal eenmaal per twaalf maanden verhogen. Voor sociale huurwoningen geldt als standaardingangsdatum 1 juli. Dit betekent dat de aankondiging uiterlijk op 1 mei bij de huurder in de bus moet liggen: de wet schrijft namelijk voor dat de huurder minimaal twee kalendermaanden van tevoren schriftelijk op de hoogte wordt gesteld van de voorgenomen huurverhoging.

De aankondiging moet voldoen aan een aantal formele eisen. De brief moet schriftelijk zijn (aangetekend of per gewone post, maar aantoonbaar verzonden), de ingangsdatum vermelden, het voorgestelde nieuwe huurbedrag of het verhogingspercentage bevatten, en — bij sociale huur — de inkomensklasse en het referentiejaar voor de inkomensbepaling. Ontbreekt een van deze gegevens, dan is de aankondiging niet rechtsgeldig en gaat de huurverhoging niet door.

In de vrije sector geldt de contractdatum als ingangsdatum. Verhuurders mogen de huur eerder of later verhogen, zolang de termijn van twee maanden schriftelijke aankondiging in acht wordt genomen en de frequentie van maximaal eenmaal per twaalf maanden wordt gerespecteerd. Heeft u in de afgelopen twaalf maanden al een huurverhoging gehad, dan mag de verhuurder pas na het verstrijken van die periode opnieuw verhogen.

Huurverhoging weigeren of bezwaar maken bij de Huurcommissie

Als u het niet eens bent met een huurverhoging — omdat het percentage te hoog is, de aankondiging niet aan de formele eisen voldoet, of de huurprijs al op het wettelijke maximum zit — kunt u bezwaar maken. Voor sociale huurwoningen doet u dit door een uitspraak te vragen van de Huurcommissie. De procedure start met het indienen van een verzoek tot huurverlaging of het betwisten van de huurverhoging. De huurder betaalt hiervoor € 25 aan leges. Als de huurder in het gelijk wordt gesteld, krijgt hij dit bedrag terug.

Het bezwaar moet worden ingediend vóór de ingangsdatum van de huurverhoging of uiterlijk binnen zes weken na de ingangsdatum. Dient u het verzoek op tijd in, dan wordt de huurverhoging opgeschort totdat de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. De uitkomst van de procedure is bindend voor beide partijen, tenzij een van de partijen binnen acht weken na de uitspraak naar de kantonrechter stapt.

Voor huurders in de vrije sector is de route anders. Daar kunt u naar de kantonrechter stappen als u vermoedt dat de huur boven het wettelijke CPI-maximum ligt of als er sprake is van een onredelijke huurverhoging. Zorg altijd voor schriftelijk bewijs: bewaar de aankondigingsbrief van de verhuurder, uw eigen bezwaarbrieven en alle correspondentie. U kunt ook advies vragen bij het Juridisch Loket of een huurrechtadvocaat.

Het puntenstelsel: maximale huurprijs bepaald door woningwaardering

Elke sociale huurwoning heeft een wettelijke maximale huurprijs die wordt vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntenstelsel genoemd. Het WWS kent punten toe aan kenmerken van de woning: oppervlakte van woon- en slaapkamers, sanitaire voorzieningen, energielabel, buitenruimte en ligging. Het totale puntenaantal bepaalt de maximale kale huurprijs die een verhuurder mag vragen.

Zit uw huidige huurprijs al op of dichtbij het WWS-maximum, dan kan de verhuurder de huur niet volledig verhogen met het toegestane percentage. Als uw woning bijvoorbeeld een maximale huurprijs heeft van € 780 en uw huidige huur is € 760, dan mag de huur bij een verhoging van 5,3% niet boven € 780 uitkomen — ook al zou 5,3% van € 760 uitkomen op € 800,28.

Twijfelt u of uw huurprijs in verhouding staat tot de kwaliteit van uw woning? U kunt de puntentelling zelf uitvoeren via de online WWS-tool van de Rijksoverheid of via de Huurcommissie. Als blijkt dat uw woning minder punten scoort dan de huidige huurprijs rechtvaardigt, kunt u een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie. Dit is los van de jaarlijkse huurverhoging en kan ook tussentijds worden aangevraagd.

Servicekosten vs. kale huur: wat mag apart stijgen?

Uw huurrekening bestaat doorgaans uit twee componenten: de kale huur (de vergoeding voor het gebruik van de woning zelf) en servicekosten (vergoedingen voor bijkomende diensten zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, glasverzekering, cv-onderhoud, tuinonderhoud of huismeester). De maximale huurverhogingspercentages die in dit artikel worden beschreven, gelden uitsluitend voor de kale huur.

Servicekosten mogen apart worden aangepast, maar zijn gebonden aan de werkelijke kosten. Verhuurders zijn verplicht elk jaar een overzicht van de werkelijke servicekosten te verstrekken en eventueel te verrekenen. Heeft u te veel betaald aan servicekosten, dan krijgt u het verschil teruggestort; heeft u te weinig betaald, dan kan de verhuurder bijbetaling vragen. Een verhuurder mag de servicekosten niet willekeurig verhogen zonder onderbouwing van de gestegen werkelijke kosten.

Let op dat sommige verhuurders kosten die eigenlijk tot de kale huur behoren, als servicekosten opvoeren. Denk aan de kosten voor een warmtepomp of zonnepanelen die bij de woning horen. Als u vermoedt dat servicekosten te hoog zijn of ten onrechte als zodanig worden aangemerkt, kunt u de Huurcommissie vragen om de servicekosten te toetsen. De legeskosten voor een dergelijk verzoek bedragen eveneens € 25.

Huurbevriezing en situaties waarbij verhuurder niet mag verhogen

Er zijn situaties waarbij een verhuurder de huur tijdelijk niet mag verhogen of waarbij een eerder aangekondigde verhoging wordt geblokkeerd. De belangrijkste situatie is een lopende bezwaarprocedure bij de Huurcommissie: zolang de procedure loopt, wordt de huurverhoging opgeschort. De huurder hoeft het verhoogde bedrag niet te betalen totdat er een uitspraak is.

Een tweede situatie betreft gebreken aan de woning. Als uw woning ernstige gebreken heeft die de verhuurder na aanmaning niet heeft hersteld — zoals vochtproblemen, een defecte cv-installatie of onveilige elektrische installaties — kunt u via de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging of huurbevriezing aanvragen. De verhuurder verliest dan het recht op huurverhoging totdat de gebreken zijn verholpen.

Bijzondere situaties die ook relevant zijn: bewoners van tijdelijke huurcontracten (zoals een campuscontract of verhuur via de Leegstandwet) hebben soms beperktere rechten. Huurders met een huurcontract bij een woningcorporatie die valt onder de prestatieafspraken met de gemeente kunnen te maken hebben met aanvullende afspraken over maximale verhogingen. Controleer ook of uw woning onder de Wet Betaalbare Huur valt, die per 1 juli 2024 een groot deel van de middenhuursector heeft gereguleerd.

Impact van huurverhoging op uw huurtoeslag

Als u huurtoeslag ontvangt en uw huur stijgt per 1 juli 2026, heeft dat directe gevolgen voor de hoogte van uw toeslag. De huurtoeslag is afhankelijk van uw huurprijs, uw inkomen en de samenstelling van uw huishouden. Een hogere huurprijs leidt in de meeste gevallen tot een hogere huurtoeslag, maar alleen tot de maximale huurgrens voor huurtoeslag. In 2026 bedraagt die grens € 900,07 per maand (de liberalisatiegrens). Betaalt u meer huur dan dit bedrag, dan heeft u geen recht op huurtoeslag.

U bent verplicht een huurverhoging door te geven aan de Belastingdienst via Mijn Toeslagen. Doet u dit niet tijdig, dan loopt u het risico dat u aan het einde van het toeslagjaar een bedrag moet terugbetalen omdat uw toeslag op basis van een te lage huurprijs is berekend. U kunt de huurverhoging doorgeven zodra de ingangsdatum (1 juli 2026) vaststaat. De nieuwe huurprijs geldt als grondslag voor de toeslag vanaf de maand van ingang.

Wacht niet te lang met het aanpassen van uw toeslag: de Belastingdienst verrekent fouten pas bij de definitieve berekening achteraf, wat kan leiden tot een onverwachte terugvordering. Gebruik de huur-inkomen-ratio-calculator om te zien welk percentage van uw inkomen naar huur gaat na de verhoging, en raadpleeg de huurtoeslag-calculator om uw nieuwe maandelijkse toeslag te berekenen.