Maximale hypotheek berekenen
Bereken indicatief hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning op basis van bruto jaarinkomen, partner-inkomen en hypotheekrente. Volgens vereenvoudigde Nibud-systematiek 2026.
De vraag 'hoeveel hypotheek kan ik krijgen?' is voor de meeste huizenkopers het beginpunt van het hele aankoopproces — en tegelijk verrassend ingewikkeld. Banken berekenen je maximale hypotheek namelijk niet als een eenvoudige factor maal je salaris (zoals het oude '4,5 keer je inkomen'), maar volgen sinds 2013 de Nibud-financieringslasttabel: een uitgebreide regeling waarin per inkomensklasse en per renteniveau wordt vastgelegd welk percentage van je bruto-inkomen je aan woonlasten mag uitgeven. Met deze gratis calculator krijg je een indicatie van je maximale hypotheek op basis van bruto jaarinkomen (inclusief vakantiegeld), partner-inkomen, hypotheekrente en gewenste looptijd. De uitkomst is bewust een indicatie — voor een definitief voorstel kun je niet om een hypotheekadviseur of een tussenpersoon heen, want zij kennen ook de details van je studieschuld, eventuele leaseauto en het te kopen pand.
Hoe wordt je maximale hypotheek bepaald?
De Nibud-systematiek werkt in drie stappen. Eerst wordt je toetsinkomen vastgesteld: dat is je bruto jaarinkomen (inclusief vakantiegeld en eventueel een 13e maand) plus dat van je eventuele partner. Sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100% mee — vóór die datum was dat 90%, en daarvoor zelfs maar 60%. Een aanzienlijke versoepeling die tweeverdieners flink heeft geholpen.
Vervolgens kijkt de bank in de zogenaamde 'financieringslasttabel' welke woonquote bij jouw toetsinkomen en bij jouw rente past. De woonquote is het percentage van je bruto inkomen dat je aan hypotheeklasten mag besteden. Logische trend: hogere inkomens mogen een hoger percentage besteden (omdat na woonlasten relatief meer overblijft voor levensonderhoud), en hogere rentes drukken het percentage juist omlaag (omdat van elke euro hypotheekbedrag meer naar rente gaat).
Tenslotte wordt vanuit de maximale maandlast teruggerekend naar de maximale hoofdsom met de annuïteitenformule. Stel: je mag 25% van € 60.000 = € 1.250 per maand besteden. Bij 4% rente en 30 jaar looptijd komt dat overeen met een maximale hypotheek van zo'n € 262.000.
Woonquote per inkomen (bij ~ 4% rente)
Een sterk vereenvoudigde versie van de Nibud-tabel laat zien hoe het percentage oploopt met inkomen:
| Toetsinkomen | Woonquote | Max maandlast | Max hypotheek (4%, 30j) |
|---|---|---|---|
| € 25.000 | 15,5% | € 323 | € 67.700 |
| € 35.000 | 22,5% | € 656 | € 137.500 |
| € 45.000 | 25,5% | € 956 | € 200.300 |
| € 55.000 | 27,5% | € 1.260 | € 264.100 |
| € 70.000 | 30,0% | € 1.750 | € 366.700 |
| € 90.000 | 32,5% | € 2.438 | € 510.800 |
| € 110.000 | 35,5% | € 3.254 | € 682.000 |
| € 150.000 | 38,0% | € 4.750 | € 995.300 |
NHG: Nationale Hypotheek Garantie
De NHG is een vangnet bij gedwongen verkoop (door werkloosheid, scheiding of overlijden). Tegen een eenmalige premie (0,4% van de hypotheek in 2026) krijg je twee voordelen: een rentekorting van typisch 0,4 tot 0,7 procentpunt, én de zekerheid dat een eventuele restschuld door de NHG wordt overgenomen.
In 2026 is de NHG-kostengrens € 450.000 (€ 477.000 inclusief energiebespaarbudget). Dat betekent: een hypotheek tot deze grens komt in aanmerking. Hou er rekening mee dat de grens kijkt naar de woningwaarde, niet alleen naar je hypotheek. Een huis van € 500.000 met een hypotheek van € 400.000 valt dus niet onder NHG.
Wat telt mee — en wat trekt af?
Je bruto jaarinkomen is de basis, maar wat telt er nu wel en niet mee? Kort overzicht:
| Telt MEE als inkomen | Trekt AF van je leencapaciteit |
|---|---|
| Bruto vast salaris | Studieschuld DUO (~ 0,35% per maand) |
| Vakantiegeld 8% | Persoonlijke leningen / BKR-registratie |
| 13e maand (vast) | Doorlopend krediet |
| Vaste 'eindejaarsuitkering' | Privé-leasecontract auto |
| VAR-winst van ZZP'ers (gemiddelde 3 jaar) | Alimentatie aan ex-partner |
| Pensioeninkomen | Hoge zorg-/levensverzekering |
| Alimentatie ontvangen (max 5 jaar) | Erfpachtcanon (woonlasten) |
Vuistregels — wat krijg je grofweg?
Voor een snelle inschatting zonder calculator zijn er een paar handige vuistregels die voor 'gemiddelde' situaties (4–5% rente, 30 jaar looptijd, geen schulden) redelijk kloppen:
- Single met modaal inkomen (€ 45.000): max ~ € 200.000
- Tweeverdieners met 1,5× modaal (€ 65.000 + 0): max ~ € 290.000
- Tweeverdieners 2× modaal (€ 45.000 + € 45.000 = € 90.000): max ~ € 410.000
- Twee goede inkomens (€ 60.000 + € 50.000 = € 110.000): max ~ € 555.000
- Topverdieners (€ 100.000 + € 60.000 = € 160.000): max ~ € 870.000
- BELANGRIJK: deze getallen zijn brutto-bruto. Een studieschuld van € 20.000 trekt al snel € 30.000 hypotheek af.
Hoe veel scheelt de rente?
De hypotheekrente is veruit de grootste hefboom op je leencapaciteit. Zelfs een verschil van 1 procentpunt heeft een grote impact, omdat het zowel de woonquote (Nibud-tabel) verlaagt als de annuïteitsfactor vergroot.
Voor een tweeverdienershuishouden van € 80.000 toetsinkomen, 30 jaar looptijd:
| Hypotheekrente | Max maandlast | Max hypotheek |
|---|---|---|
| 3,0% | € 2.000 | € 474.000 |
| 3,5% | € 2.000 | € 446.000 |
| 4,0% | € 2.000 | € 419.000 |
| 4,5% | € 1.900 | € 375.000 |
| 5,0% | € 1.900 | € 354.000 |
| 5,5% | € 1.800 | € 317.000 |
Nu kopen of wachten?
De eeuwige vraag voor starters. Wachten op lagere rente kan goed uitpakken — maar werkt als de huizenprijzen tegelijk dalen óf zijwaarts blijven. In de praktijk hebben woningprijzen sinds 2013 alleen maar twee korte dipjes laten zien (2008–2013 en 2022–2023). Wachten betekent dus typisch: meer huur betalen, en mogelijk een duurder huis kopen.
Een betere strategie is om binnen je leencapaciteit te zoeken naar een woning waar je 5 tot 10 jaar comfortabel in kunt blijven. De maandlasten moeten passen bij je dagelijkse uitgaven, niet bij wat de bank nét nog goedkeurt. Een hypotheek tot 100% van het maximum is geen luxe — het is een dwangbuis.
Formule
1. toetsinkomen = inkomen + partner_inkomen (sinds 2023: 100% partner) 2. woonquote = Nibud_tabel(toetsinkomen, rente) 3. max_maandlast = (toetsinkomen × woonquote) / 12 4. max_hypotheek = max_maandlast × ((1+r)^n − 1) / (r·(1+r)^n) met r = jaarrente/12 en n = looptijd × 12
Voorbeelden
- Single € 50.000 @ 4%Max ~ € 240.000 hypotheek
- Stel € 50.000 + € 30.000 @ 4%Max ~ € 454.000 (boven NHG-grens)
- Single € 75.000 @ 5%Max ~ € 332.000
- Stel € 60.000 + € 45.000 @ 4%Max ~ € 651.000
Veelgestelde vragen
Hoeveel hypotheek krijg ik bij een modaal inkomen?
Wat is mijn toetsinkomen?
Telt mijn studieschuld mee?
Wat is de NHG-kostengrens 2026?
Hoeveel keer mijn jaarinkomen kan ik lenen?
Is mijn vakantiegeld onderdeel van mijn inkomen voor de hypotheek?
Tel mijn auto-lease mee?
Wat als ik ZZP'er ben?
Hoe hoog kan mijn maandlast maximaal zijn?
Mag ik 100% van de woningwaarde lenen?
Kan ik meer lenen dan deze calculator aangeeft?
Gerelateerde tools
Laatst bijgewerkt: 10 april 2026