Kosten koper berekenen

Wat zijn 'kosten koper' eigenlijk?

Als je in Nederland een huis koopt, staat in de koopakte vrijwel altijd 'k.k.' achter de koopsom — afkorting van 'kosten koper'. Dat betekent: alle eenmalige bijkomende kosten zijn voor rekening van de koper, niet de verkoper. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland of België, waar de verkoper een groot deel van de overdrachtskosten betaalt.

Bij een nieuwbouwwoning zie je vaak 'v.o.n.' (vrij op naam): dan zijn de overdrachtsbelasting (eigenlijk 0% bij nieuwbouw, want btw geldt) en notariskosten voor de verkoper. Dit kan een paar duizend euro schelen, dus let goed op de aanduiding bij vergelijken.

De k.k.-posten zijn ruwweg in twee groepen te splitsen: belastingen (overdrachtsbelasting + NHG-premie) en dienstverlening (notaris, taxatie, advies, makelaar).

Overdrachtsbelasting 2026: drie tarieven

De overdrachtsbelasting is verreweg de grootste post. Per 1 januari 2026 gelden in Nederland drie tarieven, afhankelijk van wie koopt en wat:

Startersvrijstelling: 0% overdrachtsbelasting

Sinds 1 januari 2021 hoeven kopers tussen 18 en 35 jaar onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting te betalen. Vanaf 2024 is daar een woningwaardegrens aan gekoppeld om de regeling eerlijker te maken — in 2026 ligt die grens op € 525.000. Koop je daarboven, dan vervalt de vrijstelling en betaal je gewoon 2% over de hele koopsom (niet alleen over het deel boven de grens).

De voorwaarden in één oogopslag:

• Je bent op het moment van leveren minimaal 18 en jonger dan 35 jaar.
• De woning wordt je hoofdverblijf (je gaat er echt zelf wonen, niet verhuren).
• De koopsom (incl. roerende zaken) is ≤ € 525.000 in 2026.
• Je hebt de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt — het is een eenmalige regeling.
• Je tekent een schriftelijke verklaring bij de notaris dat je aan deze voorwaarden voldoet.

Rekenvoorbeeld: € 350.000 woning

Een veelgekozen scenario: je koopt een woning van € 350.000 met een hypotheek van € 320.000 (met NHG).

Wat is NHG en wat kost het?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie en is een vangnet bij betalingsproblemen. Als je door overmacht (werkloosheid, scheiding, arbeidsongeschiktheid) je hypotheek niet meer kunt betalen en de woning met restschuld moet worden verkocht, neemt NHG die restschuld in veel gevallen over. Banken vertalen dat lagere risico in een lagere hypotheekrente — meestal 0,3 tot 0,6 procentpunt korting.

De eenmalige premie is 0,4% van het hypotheekbedrag in 2026 (was 0,6% in 2024). NHG is alleen beschikbaar als je hypotheek onder de NHG-grens valt: € 450.000 in 2026, en € 477.000 als je een energiebespaarbudget meefinanciert. De premie is fiscaal aftrekbaar in box 1.

Welke kosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Sommige kosten koper zijn eenmalig aftrekbaar in box 1 in het jaar van aankoop. Dat scheelt afhankelijk van je inkomen 35,82% tot 49,50% (top-tarief) van het bedrag. Fiscaal aftrekbaar zijn alleen de kosten die direct te maken hebben met het verkrijgen van de hypotheek:

• Notariskosten voor de hypotheekakte (níet voor de leveringsakte)
• Taxatiekosten — als ze gemaakt zijn voor de hypotheekaanvraag
• Hypotheekadvies en -bemiddelingskosten
• NHG-premie
• Boeterente en advieskosten bij oversluiten
• Bereidstellingsprovisie (verlenging offerte)

Wat is NIET aftrekbaar?

Helaas vallen de twee grootste posten — overdrachtsbelasting en notaris leveringsakte — niet onder de fiscale aftrek, omdat ze geen verband houden met de financiering maar met de eigendomsoverdracht. Ook deze posten zijn niet aftrekbaar:

• Overdrachtsbelasting (zowel het 2%- als het 10,4%-tarief)
• Notariskosten leveringsakte
• Aankoopmakelaarcourtage
• Bouwkundige keuring
• Verbouwingskosten (deels wel aftrekbaar via de hypotheek mits geleend)

Tips om kosten koper te drukken

Een paar honderd tot duizend euro besparen op de aankoopkosten kan zeker:

• Vergelijk minimaal 3 notarissen — tarieven verschillen tot € 500 voor identiek werk. Online notarisvergelijkers (degoedkoopstenotaris.nl, etc.) helpen.
• Combineer leveringsakte en hypotheekakte bij dezelfde notaris — vaak korting op het totaalpakket.
• Vraag NHG aan zodra je hypotheek erbinnen valt — de premie verdien je snel terug door de lagere rente.
• Hypotheekadvies bij een onafhankelijk adviseur kost ongeveer evenveel als bij de bank, maar je hebt vaak meer keuze en betere voorwaarden.
• Voor beleggers: check of overdrachtsbelasting via verhuur-aan-jezelf-constructies kan worden vermeden — laat je hierin altijd door een fiscalist adviseren.
• Een aankoopmakelaar is geen verplichting; ben je een ervaren koper, dan kun je het soms zelf af.