Hypotheek maandlast berekenen

Wat is een annuïteitenhypotheek?

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde totaalbedrag: een combinatie van rente en aflossing. In het begin bestaat de maandlast voornamelijk uit rente (dus is fiscaal aftrekbaar) en los je weinig af. Naar het einde van de looptijd toe draait dat om: je betaalt veel aflossing en weinig rente.

Dit type hypotheek is sinds 2013 verplicht voor nieuwe hypotheken om nog hypotheekrenteaftrek te kunnen krijgen. De voordelen: je weet precies waar je aan toe bent, de totale kosten zijn lager dan bij een aflossingsvrije hypotheek en na 30 jaar ben je volledig schuldenvrij.

Hoe werkt de annuïteitenformule?

De maandlast wordt berekend met de formule M = P · r · (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), waarbij P de hoofdsom is, r de maandrente (jaarrente / 12) en n het aantal maanden (jaren × 12).

Voor een hypotheek van € 300.000 met 4% rente over 30 jaar (360 maanden) komt dat uit op een maandlast van ongeveer € 1.432. In totaal betaal je dan over de hele looptijd ruim € 215.000 aan rente — meer dan de helft van de hoofdsom extra.

Looptijd: 20, 25 of 30 jaar?

De standaard looptijd voor een annuïteitenhypotheek is 30 jaar, omdat dat de maximale termijn is waarbij je hypotheekrenteaftrek krijgt. Wil je sneller schuldenvrij zijn, dan kun je een kortere looptijd kiezen: hogere maandlasten, maar aanzienlijk minder totale rente.

De impact van 1% rente

Een schijnbaar klein verschil in rente maakt een groot verschil over 30 jaar. Vergelijk € 300.000 over 30 jaar bij 3%, 4% en 5%:

Wat deze calculator niet meeneemt

De calculator rekent puur de bruto maandlast uit — rente en aflossing volgens de annuïteitenformule. Andere kosten die bij je werkelijke maandlast komen:

• Hypotheekrenteaftrek (netto ben je meestal € 150–€ 300 per maand goedkoper uit)
• Eigenwoningforfait (een bijtelling die je netto voordeel verkleint)
• Opstalverzekering en levensverzekering (samen € 30–€ 80 per maand)
• Onderhoudskosten en VvE bijdragen
• Onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapslasten en rioolheffing

Hoeveel kun je maximaal lenen?

Nederlandse banken kijken naar je bruto jaarinkomen en de actuele rente om te bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen. Als vuistregel: 4,5 × je bruto jaarinkomen. Voor een stel met samen € 80.000 bruto betekent dat een maximum van ongeveer € 360.000. Daarnaast moet de maandlast passen binnen je toegestane 'woonquote' volgens de Nibud-normen.

Gebruik deze calculator om verschillende hoofdsommen uit te proberen en te zien welk bedrag bij welke maandlast hoort — een handige eerste check voordat je een hypotheekadviseur bezoekt.