Hypotheek in 2026: rente, maandlast en hoeveel je kunt lenen

Hypotheekrentes in april 2026

De hypotheekrente bewoog in 2025 en 2026 binnen een relatief smalle bandbreedte. Voor leningen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een goed energielabel circuleren in april 2026 de volgende laagste tarieven in de markt. Houd er rekening mee dat dit indicatieve aggregator-cijfers zijn — de exacte rente die jij krijgt hangt af van loan-to-value, energielabel, inkomen en de specifieke aanbieder.

Met of zonder NHG: wat scheelt het?

Hypotheken zonder NHG liggen doorgaans 0,15 tot 0,30 procentpunt hoger dan met NHG, omdat de geldverstrekker meer risico loopt. Op een hypotheek van €400.000 over 30 jaar tikt 0,2% extra rente al snel aan tot enkele duizenden euro's totale rentelast. NHG kost eenmalig 0,4% van de hypotheeksom — die premie verdien je dus vrijwel altijd terug binnen de eerste rentevaste periode.

Naast een lagere rente biedt NHG een vangnet bij gedwongen verkoop door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden. Onder voorwaarden wordt een eventuele restschuld door het Waarborgfonds Eigen Woningen kwijtgescholden.

NHG-grens 2026: €470.000

Per 1 januari 2026 is de NHG-kostengrens verhoogd van €450.000 naar €470.000. Voor woningen waarbij de koper extra leent voor energiebesparende maatregelen geldt een verhoogde grens van €498.200 — dat is 106% van €470.000. Vanaf 2026 geldt één NHG-grens voor alle woningtypen.

De eenmalige NHG-premie (officieel 'borgtochtprovisie') blijft in 2026 op 0,4% van de hypotheeksom. Op een hypotheek van €400.000 betaal je dus eenmalig €1.600 aan NHG.

Hoeveel mag je lenen in 2026?

Het Nibud stelt jaarlijks de hypotheek-leennormen op voor het ministerie van Financiën. Voor 2026 zijn de financieringslastpercentages licht verlaagd, maar de verwachte loonstijging van circa 4,1% compenseert dat ruimschoots. Per saldo kunnen tweeverdieners en alleenstaanden met een hoger inkomen iets meer lenen dan in 2025.

Een belangrijke wijziging is de alleenstaandentoeslag: alleenstaanden met een inkomen vanaf €28.000 mogen vanaf 2026 €17.000 extra lenen bovenop de standaardberekening. Het kabinet wil daarmee de positie van alleenstaande kopers ten opzichte van tweeverdieners versterken — die laatste groep kan namelijk vaak fors meer financieren bij hetzelfde gezamenlijke inkomen.

Maximale lening op basis van woningwaarde

Sinds 2018 mag je in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen — de zogeheten loan-to-value (LTV) van 100%. De rest van de aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notaris, advies, taxatie, bouwkundige keuring) moet je dus uit eigen middelen betalen. Reken op 5 tot 8% van de koopsom aan kosten koper als je geen starter bent.

Voor verduurzaming geldt een uitzondering: je mag tot 106% van de woningwaarde lenen als je het meerdere besteedt aan energiebesparende maatregelen. Bij een slecht energielabel kan er nog een extra leenruimte van maximaal €20.000 bovenop komen — vrij besteedbaar aan erkende verduurzamingsmaatregelen via het Energiebespaarbudget (EBB).

De annuïteitenformule, stap voor stap

De meeste Nederlandse hypotheken zijn annuïtair: je betaalt elke maand exact hetzelfde totaalbedrag, dat bestaat uit een combinatie van rente en aflossing. In de eerste jaren is je maandlast vooral rente (en dus hoger fiscaal aftrekbaar), in de laatste jaren vooral aflossing.

De wiskundige formule is: M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), waarbij M de maandlast is, P de hoofdsom, r de maandrente (jaarrente gedeeld door 12) en n het aantal maanden (30 jaar = 360).

Voorbeeld: een hypotheek van €350.000 bij 4,00% jaarrente over 30 jaar. Maandrente r = 0,003333, n = 360, (1+r)^n ≈ 3,3135. Maandlast M ≈ €350.000 × 0,003333 × 3,3135 / 2,3135 ≈ €1.671 bruto per maand.

Annuïteit of lineair: wat is het verschil?

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af (de hoofdsom gedeeld door het aantal maanden). De rente wordt berekend over de resterende schuld en daalt dus elke maand. Daardoor begint je bruto maandlast hoog en daalt hij geleidelijk.

Voor- en nadelen op een rij: een lineaire hypotheek bouwt je vermogen sneller op en je betaalt over de hele looptijd minder rente. Maar je netto maandlast in de eerste jaren is hoger, omdat je minder rente — en dus minder belastingaftrek — hebt. Een annuïteit geeft een gelijkmatig huishoudboekje en hogere fiscale aftrek in de eerste jaren, maar over 30 jaar betaal je in totaal meer rente.

Hypotheekrenteaftrek 2026

De rente die je betaalt op een hypotheek voor je eigen woning is aftrekbaar in box 1, mits je voldoet aan de aflossingsverplichting (zie hieronder). Voor 2026 is het maximale tarief waartegen je mag aftrekken 37,56% — gelijk aan de tweede schijf. Wie in de derde schijf zit, krijgt dus over zijn rente niet de marginale 49,50% terug, maar slechts 37,56%.

Daartegenover staat het eigenwoningforfait: een fictief inkomen dat de Belastingdienst bij je optelt voor het bezit van een eigen woning. In 2026 bedraagt dit 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tot ongeveer €1.350.000. Boven die grens geldt 2,35% over het meerdere.

De Wet Hillen — die het eigenwoningforfait nul maakte voor mensen zonder of met een lage hypotheekschuld — wordt verder afgebouwd. In 2026 wordt nog 71,87% van de Hillen-aftrek toegepast. Wie zijn hypotheek volledig heeft afgelost merkt dat het eigenwoningforfait stap voor stap toch belast wordt.

Aflossingsverplichting voor renteaftrek

Voor hypotheken afgesloten op of na 1 januari 2013 geldt: je hebt alleen recht op renteaftrek als de lening in maximaal 30 jaar volledig en minstens annuïtair wordt afgelost. Annuïtair of lineair zijn dus toegestaan; aflossingsvrije hypotheekdelen vallen volledig buiten de aftrek.

Wie vóór 2013 een aflossingsvrije hypotheek had, mag die onder de oude regels behouden — inclusief renteaftrek — tot het einde van de oorspronkelijke 30-jaarsperiode. Bij oversluiten gelden vaak nieuwe voorwaarden, dus check altijd eerst of je aflossingsvrije deel niet alsnog wordt geraakt.

Kosten koper 2026: waar moet je rekening mee houden?

Bovenop de koopsom komt een lijst eenmalige kosten die je niet kunt meefinancieren. Reken voor een 'gewone' aankoop (geen starter) op 5 tot 8% van de koopsom.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Kopers tussen de 18 en 35 jaar (jonger dan 35 op de datum van notariële overdracht) die voor het eerst gebruik maken van de regeling, betalen onder voorwaarden 0% overdrachtsbelasting. De woningwaardegrens is in 2026 verhoogd van €525.000 naar €555.000. Per 2027 wordt een verdere verhoging naar €615.000 voorzien.

Voorwaarden: je moet de woning zelf gaan bewonen (hoofdverblijf) en dat bevestigen via een schriftelijke verklaring bij de notaris. De regeling is eenmalig per persoon. Bij een gezamenlijke aankoop kunnen twee starters elk hun eigen vrijstelling gebruiken, mits ze allebei aan alle voorwaarden voldoen.

Voor beleggers en kopers van een tweede woning is het tarief in 2026 geen 2%, maar een verhoogd tarief — verifieer het exacte percentage altijd bij de Belastingdienst, want dit tarief is in recente Belastingplannen meermaals bijgesteld.

Praktijkvoorbeeld: €425.000 woning, €400.000 hypotheek

We rekenen een complete situatie door. Stel: koopwoning €425.000, eigen geld €25.000, hypotheek €400.000, rente 4,10% voor 10 jaar vast met NHG, annuïtair afgelost over 30 jaar. Geen starter.

Bruto maandlast: r = 0,041/12 = 0,003417, n = 360, (1+r)^360 ≈ 3,4259. M = 400.000 × 0,003417 × 3,4259 / 2,4259 ≈ €1.933 per maand. In maand 1 is €1.367 daarvan rente en €566 aflossing — naarmate de jaren vorderen verschuift dat richting meer aflossing en minder rente.

Netto maandlast eerste jaar (indicatief): jaarrente ongeveer €16.300, minus eigenwoningforfait 0,35% × €425.000 = €1.488, geeft een netto aftrekpost van €14.812. Tegen 37,56% levert dat ongeveer €5.563 belastingvoordeel per jaar of circa €464 per maand. Netto maandlast eerste jaar: ongeveer €1.469. Het belastingvoordeel daalt elk jaar naarmate je meer aflost.

Eenmalige kosten bij dit voorbeeld

Bij dezelfde aankoop horen de volgende eenmalige kosten:

• Overdrachtsbelasting 2% × € 425.000 = € 8.500
• NHG-premie 0,4% × € 400.000 = € 1.600
• Notariskosten leverings- + hypotheekakte: ± € 1.700
• Taxatie: ± € 600
• Hypotheekadvies en bemiddeling: ± € 2.800
• Bouwkundige keuring: ± € 450
• Totale kosten koper: ± € 15.650

Dezelfde woning, maar dan als starter

Als de koper jonger is dan 35, deze woning als hoofdverblijf gaat bewonen en eerder geen gebruik maakte van de startersvrijstelling, vervalt de overdrachtsbelasting van €8.500 volledig. De totale kosten koper dalen daarmee van €15.650 naar ongeveer €7.150 — een verschil van precies de overdrachtsbelasting die je niet hoeft te betalen.

Voor veel starters betekent dit dat ze met €25.000 eigen geld een woning van €425.000 kunnen kopen waar ze anders €33.000 voor nodig hadden. Bij krappe budgetten is dat vaak het verschil tussen wel of geen aankoop.

Reken het direct uit

Onze hypotheek-maandlast-calculator past de annuïteitenformule live toe en toont per stap rente en aflossing. Combineer met de maximale-hypotheek-calculator om te zien wat je op basis van je inkomen mag lenen, en met de kosten-koper-calculator om de eenmalige kosten van jouw situatie compleet door te rekenen.